7月5日10时，随着倒计时停止跳动，深圳市世茂新里程实业有限公司（下称“深圳世茂新里程”）名下位于深圳市龙岗区龙城街道的12宗地土地使用权及地上物因无人出价而流拍，这是世茂深港国际中心的大部分资产。
结果并不令人意外，早在标的上架之初，业内就预判了其流拍的结局。原因很简单，在当下时间节点，无论对哪家开发商而言，这类打了八折、价值仍超百亿的大型综合体项目都是一个巨大考验，长周期开发所需投入的资金沉淀、项目背后的债权关系、入市后的去化招商等都会影响项目走向。
换言之，这笔账有太多不确定的风险点，谁也不敢轻易站上赌桌。从6年前的风光摘地到如今的无人接盘，世茂深港国际中心见证了房地产市场的周期轮转，也是世茂命运走向的一个缩影。
01
“第一高楼”幻影
根据竞拍信息，此次上架的龙城街道12宗地土地使用权及地上物评估价约163.05亿元，起拍价130.44亿元，相当于打了八折，保证金为6.52亿元，加价幅度为6522万元。截至拍卖结束，共有727人关注提醒，另有将近3万人围观，但无一人报名。
这样的大宗资产在法拍平台并不多见，有声音说它是近7年来司法拍卖最大估值的资产。
负责此次咨询事务的相关人士告诉《国际金融报》记者，该标的上架法拍是因为法院的强制执行程序，上架后前来咨询的人很少。按流程，倘若竞拍成功，竞得方拍卖余款要在7月20日17时前缴入法院指定账户。
而在被司法拍卖前，世茂一直在为其寻找买家，但始终未能找到接盘方。去年初，其对外推介了一个价值超740亿元的资产包，世茂深港国际中心是其中价值最高的一项资产，净投入已经达到151.43亿元，总货值629.04亿元，已售84.25亿元，剩余货值544.79亿元。
这是世茂手中的“王牌”项目，也是公司在深圳最大的投资项目，总投资规模达到504亿元，是一个集办公、商业、旅游、文化、科普展示、公寓于一体的大型城市高端国际化综合体。不过6年时间，世茂深港国际中心就从品牌地标项目变成了化债筹码在法拍平台上架。
世茂深港国际中心沙盘（孙婉秋摄）
2017年12月6日，世茂股份旗下子公司福建世茂新里程投资发展有限公司（下称“福建世茂新里程”）以239.43亿元的底价拿下了深圳龙岗的G01046-0095号商业用地，楼面价1.75万元/平方米，占地面积32.19万平方米，总建筑面积136.45万平方米，当时创下了深圳土地拍卖史上第二高总价的记录。
彼时这场拍卖也颇为业内热议，地块的一系列竞拍门槛似乎都指向了世茂：竞买人2016年度经第三方审计的总资产须不低于人民币2000亿元；竞买人应在中国内地和香港各有不少于（含）1家上市公司、须在中国境内开发建设并已竣工不少于1栋250米以上超高层建筑等。
按照当初的规划，该地块上将建一栋668米的最高塔，超过深圳第一高楼，即592.5米的平安金融中心，也高于全国第一高楼、632米的上海中心大厦。倘若建成，该建筑将刷新“中国第一高楼”的记录，成为龙岗区大运新城的新地标。
据悉，在2018年3月的奠基仪式上，世茂方面曾透露这栋600米级的超高层建筑必须在首期开工项目内，3年内完成进度的50%，5年内整个项目必须完工。
停工的世茂深港国际中心（来源：法拍平台）
2019年，深圳世茂新里程通过深圳市不动产权证变更登记取得了该土地的使用权，并在后来提出申请，将项目地块分宗为14宗土地，此次拍卖的就是其中的12宗，剩余2宗被规划为人才公寓的地块没有出现在拍卖之列。
根据评估文件，这12宗地上有6宗进行了房屋建设、土地开发等工程建设活动，合计已完成工程量190.65万平方米，投资量最大的为G01046-0100地块上的集中商业及T3办公楼，另外6宗地则尚未动工。而这12宗地里面有10宗设立了抵押权利，抵押权人为中信信托。
02
泡沫破碎
这也是项目最终走向法拍的主要原因。
相关报道指出，早在2017年，中信信托便以上述项目为底层资产发行信托产品；2020年7月，数千名信托投资人购买了中信世茂深圳龙岗总规模为87亿元的信托产品。按规划，这部分资金主要用于支持深圳世茂深港国际中心二期公寓和一期商办开发建设。
从去年流出的那份项目推介文件来看，世茂深港国际中心涉及的抵押融资余额为92.7亿元，其中包括了土地抵押、股权100%质押及两处在建工程抵押。
2022年，世茂爆发债务危机，这笔信托中的部分资金遇到兑付困难，该项目也随之停工。后因建设合同纠纷，项目承建方中建三局申请财产保全措施，导致深港国际中心项目二期的178套可售公寓被查封冻结，对应货值约20亿元，不过没多久，其中105套公寓便解除了查封。
2022年，因与中信信托的纠纷，北京市第三中级人民法院对深港国际中心项目的12宗土地进行了查封，查封期限为2022年8月25日至2025年8月24日，并查封及轮候查封项目中的283套房产，冻结深圳世茂新里程100%股权；同年9月，因票据追索权纠纷，深圳前海合作区人民法院也对上述12宗地进行了查封……
天眼查数据显示，在深圳世茂新里程涉及的26起被执行人信息中，由中信信托申请、北京市第三中级人民法院执行的有3起，合计金额约90.95亿元。而根据去年年报，世茂股份部分子公司资产处在被申请强制执行进程中，执行标的金额共162.88亿元，占公司净资产比例达39.91%，涉及中信信托的金额占总执行标的金额的55.8%。
一份今年5月发布的判决书显示，深港国际中心项目已被列为重点风险项目，前后已有接近261户小业主向相关部门投诉，已有22家供应商及施工单位起诉查封及轮候查封深港国际中心项目资产，且案件数量还在不断暴增。
为化解房企爆雷风险，世茂方面已与有关部门积极协商解决项目复工复产，其认为项目目前的整体资产价值足够覆盖中信信托公司债权，对相关强制执行提出异议，要求解除对深港国际中心项目相关资产的查封冻结措施。
而从此次的法拍来看，挣扎显然没有取得理想中的效果。上述负责标的咨询事务的人士向记者表示，流拍后若无意外，深港国际中心应该还会上架二拍，但具体时间不确定。
03
融资细节
法拍事项的另一边，关于深港国际中心信托贷款的细节安排也在近期被披露。去年，“世茂系”港股上市平台世茂集团核数师罗兵咸辞任，其在辞任函中指出，要求提供关于涉及集团合营企业及联营公司的若干信托贷款安排的资料。
这一要求后续被列为复牌的必要条件之一。
6月23日晚间，世茂集团公布独立调查的调查结果，对罗兵咸提及的4项信托贷款安排做出了详细说明，其中一笔所涉及的项目主体即为深港国际中心。信息显示，2018年4月，为参与开发世茂集团于深圳的大型地产项目，信托公司向前者一附属公司提供了150亿元的综合授信。
这笔授信分为两笔进行，第一笔资金在2018年完成。
根据流程，该信托公司通过关联公司对上述世茂集团附属项目公司的股东公司增资49.4亿元，以获取该股东公司30%股权，并以股东名义向该股东公司提供总额约37.6亿元的股东借款；同时，该信托公司还以受让特定资产收益权的形式向上述附属项目公司发放融资资金45亿元。
这一过程中，世茂集团两间附属公司向信托公司提供了连带责任担保、附属项目公司的股权及深圳项目土地使用权也质押/抵押给了该信托公司。世茂方面则通过这笔授信获得了共132亿元的资金，并在2020年还款45亿元，后来世茂集团一合营企业将剩余87亿元资金划入信托公司的前述关联公司，但信托公司的关联公司则仍然保留其对集团附属公司的30%股权。
第二笔授信则是在2020年7月，信托公司向前述世茂附属项目公司授予一笔110亿元的综合授信，以延续于2018年授予的首笔授信，继而信托公司向世茂集团一间合营企业放款87亿元。
2020年这笔授信后，由于该信托公司的关联公司仍然持有世茂集团附属公司的30%股权且仍为其股东，因此该附属公司在2020年的会计记录中，仍维持信托公司关联公司在首笔授信下投入的资金计入实收资本和股东借款的会计记录，未进行任何变更。
世茂集团还在该则公告中指出，集团已聘请内部监控顾问对公司的内部监控措施进行检讨，预期内部监控检讨将于2023年7月完成。可以看出，世茂正在加快推动复牌进展，其自2022年4月1日停牌至今已有15个月，按港股上市企业停牌超过18个月将面临摘牌的规定，留给世茂集团的时间已经不足3个月。
A股的世茂股份来看，为避免面值退市，其控股股东及一致行动人正通过增持向投资者传递信心，公司7月5日的收盘价为1.16元/股，仍在危险边缘徘徊。
债务方面，截至2023年6月末，世茂股份在公开市场累计有7.8亿元债务未能按期支付，另有50.76亿元非公开市场的银行和非银金融机构债务未能按期支付，其中当月新增9.7亿元，当月达成展期5.23亿元。
其称，公司仍在尽最大努力，继续与债权人积极洽商展期方案，22.57亿元的部分债务已与金融机构达成初步展期方案，将尽快推进落实展期工作。
对于境外债的重组，有消息称，世茂集团已经在今年4月将重组方案草案发给了美元债债权人小组，目前谈判仍在推进中。
销售市场的不景气也加大了世茂获取资金的难度，受市场下行影响，今年前5个月，世茂共实现签约额约40亿元，同比增长13%；5月当月销售额约6亿元，环比下降27.7%。
（记者 吴典）
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