4月4日，融信中国(03301.HK)发布公告宣布，与配售代理大摩及海通国际协议以先旧后新方式配股。
公告显示，公司以每股10.95港元配售最多1.08亿股新股，认购事项所得款项总额将约为11.83亿港元，净额约11.77亿港元，将用作公司发展目的及作为集团的一般营运资金。
据了解，此次配股获7倍超额认购。配售热度证明了融信中国对于资本市场的吸引力正在日益加强。在市场人士看来，此次配售将有利于补充集团用于其发展的长期资金，同时有助进一步扩大股东基础、优化股东结构、降低杠杆率，并通过引入优质的长期投资者以获得更多战略支持和协同效应。
从百亿到千亿只用三年，融信中国是2018年销售冲破千亿元大关的最大黑马。而在成功晋级年销售千亿阵营后，融信中国正在经历平衡性升级，由早期的快速增长阶段换挡至稳健成长阶段，这或许能解释资本市场对融信的追捧。
黑马常有，但千里马不常有。
对比2004年和2018年的房企百强榜单，14年过去，当初在百强名单中的房企如今仅仅只有19家还留在榜单中。
跑得快是一种能力，跑得久则是更重要的一种能力。
2018年，随着调控的深入，房地产行业受到了政策和资金的双重挤压，前期的黑马房企成长性受限。从近期集中披露年报的房企来看，业绩也都在向市场均值回归。
不过以融信为代表的部分处于规模增长快车道的房企，正通过规模、利润和杠杆的再平衡来实现更均衡的发展。
仔细研读融信2018年财报发现，无论是盈利的持续改善、不断增强的运营能力，还是预收账款、土储锁定的业绩增长，都在昭示着其正在向千里马逐步蜕变。
1
高质量利润之下的规模增长
资本市场里，业绩是一切估值的基础。
2018年11月，融信中国正式跻身千亿房企俱乐部。2018年全年，公司合同销售金额同比增长73.35%至1219亿元，成功超越年初制定的1200亿销售目标，并排名克而瑞房企销售排行榜第25位。
从百亿到千亿，融信只花了三年。
相比于一起跨进千亿销售俱乐部的房企，例如中粮控股、富力地产、中南置地、蓝光发展、正荣集团、荣盛发展以及雅居乐等企业，融信的销售同比增速领先。
前期良好布局开花结果，特别是长三角城市城市群业绩爆发，推动公司销售面积和销售单价同步提升。数据显示，公司全年销售面积562.41万平方米，同比增长25.15%，销售均价稳步提升至21672元/平方米。
规模跃上全新台阶的同时，融信营收、净利润实现双增长，利润导向的发展思路更加清晰。
根据年报披露，融信录得营业收入344亿元，同比增长13%；实现归母净利润21.5亿元，同比增长28%。
公司2018年毛利80.65亿元，同比增长约60.5%，毛利率达23%；若扣除收并购项目重新估值影响，融信毛利率为29%，同比上升8个百分点，盈利能力显著提升。
从更直观的反应企业盈利能力的归母核心净利润指标来看，融信中国2018年的归母核心净利润达到了25亿，同比大增115.86%。
在同级别的房企中，这一增长数据是罕见的。
核心盈利的提升，主要来自销售规模提升以及高毛利项目占比增加。
公司2018年度交付的部分项目毛利率水平与2017年度交付的物业相比而言相对较高，全年盈利状况改善良好。
值得注意的是，融信2018年平均合约售价为2.17万元/平方米，在行业中处于领先地位。如若进一步扣除单个项目(海亮项目)的单价影响，平均合约售价为2.96万元/平方米，同比上升40%。
统计数据显示，融信以38.5%的溢价水平，位列2018年销售额前50房企的第一名。伴随销售单价提升打开溢价空间，相信随着后续收入结算的推进，公司盈利还有很大的增长空间。
2
运营能力增强，平衡规模、杠杆和利润
投资一般有两大目标，投资收益最大化和风险最小化。橡树国际资本董事长及联合创始人霍华德·马克斯认为，风险和收益并不绝对呈正比。
一个注重高收益下控制风险的标的，正是投资者梦寐以求的目标。
在行业逻辑生变的当下，房企之间的竞争不再仅仅局限于过往规模、速度等单一维度。越来越多的企业在思考如何跑得又好又快，实现长期可持续发展。适度扩张之外，加强快速去化与回款、优化债务结构、保证现金流等举措无疑能够护航房企在暗流涌动的行业中安稳前进。
在融信的2018业绩发布会上，“安全”“稳健”是管理层们谈及最多的词汇。除了规模和盈利质量改善，公司2018年安全边际得到提升。
年报披露，融信中国2018年销售回款率达80%，在行业内处于偏上水平。
没有现金流的利润只是一串空洞的数字。
融信中国首席营销官张文龙表示，2018年下半年以来融信适度调整发展导向，更加注重利润和现金流。具体到营销，就是要实现“有回款的销售，有利润的增长”。
截至2018年末，公司在手现金及银行余额共计250亿元，较上年稳健提升；现金短债比大于1倍。
与此同时，2018年，公司净负债率同比下降54个百分点至105%，扣除预收账款的资产负债率下降7个百分点至51%，处于行业健康水平。
2019年4月4日融信公布的新股配售显示出公司在降杠杆端持续努力。公告显示，融信与配售代理大摩及海通国际协议，按照先旧后新方式配售最多1.08亿股，占扩大股本约6.27%，每股作价10.95港元。
此次配售所得款项净额约11.77亿港元，资金将用作公司发展目的及作为集团的一般营运资金。
“这次配售有助于增强公司的资本基础以及财务状况，符合公司稳步降杆杆的安排。”融信方面表示。
在国内融资渠道受限、房企融资成本持续走高的背景下，融资能力也成为考量房企综合竞争力的重要维度。
截至2018年末，融信中国总授信额度超人民币1400亿元，未使用授信超人民币850亿元，其中80%为银行授信。
信用水平方面，公司境内评级获中诚信证评和中证鹏元提升至AAA评级；境外评级方面，获穆迪和标普同时上调评级展望至稳定。
据不完全统计，销售规模在2000亿元左右的房企中，很大一部分的评级停留在AA+。
总的来看，公司债务结构和流动性都得到了优化，大大提升了财务安全边际。负债降低之后，融信能够以更安全的态势实现规模和盈利的平衡上升。
3
准确把握周期，未来高度确定
未来发展潜力决定企业价值上限。
通行的会计准则之下，房企的销售和营收结转一般存在2-3年的时滞。营收反映的是本期结转的数据，而不完全是当期的销售业绩。
一般而言，预收账款是反映未来业绩的先行指标之一。
融信2018 年为合约负债的预收账款部分已达到640 亿元，同比增长55%。2018年底账面预收账款是报告期内收入的约1.86倍，是后续结转并支持收入增长的重要支撑。
这一预收账款，和招商蛇口、阳光城、绿城中国等规模排名更靠前的房企相近。
业绩要看得更远的话，永远绕不开土储这个话题，只有充足优质低价的土储，才能保证未来的利润空间。
过去无数事实也证明了，房企最大的危机，往往发生在拿地踏空节奏之际。
融信对土地周期的把控能力值得称道，周期启动之前积极拿地扩充土储、行业下行的时候放慢拿地节奏。
例如，2015-2017年，公司踩准周期、于市场上行之前重仓布局长三角高能城市，以较低的土地价格获取了大量优质土储，成为公司目前规模爆发和利润提升的最大“粮仓”。
2018年，融信中国在已有优质土储的基础上，审视市场状况，采取更为审慎的拿地策略，全年新增土储471万平方米。
截至2018年底，融信土地储备总建筑面积约为2540万平方米，涵盖全国8大核心城市群：海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北城市群。
这些土地储备的每平方米成本为6356元，相较公司2018年销售均价2.17万元/平方米的比例不到30%，未来利润空间非常广阔。此外，这些土储80%的货值，都位于销售正在逐步回升的中国一、二线城市黄金地段，未来仍有较大的升值可能。
例如，目前在郑州，融信储备的郑州奥体世纪项目，总面积130万平米，楼面价2100元/平，售价约1.4万元/平；另外有合作开发240万方的学院府，预期售价1.6万元/平；再加上360万方的太原时光之城，也将在今年入市。
继3月13日首次覆盖融信中国并予以“买入”评级之后，德银于4月4日再度重申对公司的“买入”评级，并将公司列为首选股。除了德银的“青睐”，高增长但低估值的融信中国也获得了知名投行花旗的认可。年报发布后，花旗重申对融信中国的“买入”评级，目标价自17.72港元上调至18.8港元。
综上，无论从盈利能力、运营能力还是业绩增长确定性来看，融信中国的未来成长上升螺旋曲线已经谱就。随着聚焦、平衡、轻资产三大发展策略的落地，融信由黑马向千里马之间的过渡是一个大概率事件。
（文章来源：楼市头条）
(责任编辑：DF207)
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