最近城中村改造被越来越多地关注
就在前几天，国常会发布了一份文件《关于在超大特大城市积极推进城中村改造的知道意见》
重点提到，在超大特大城市推进城中村改造
在全国21个超大特大城市中，不仅是深圳、广州有城中村，在上海也存在大体量的城中村
我们看到上海也表示，要用两届政府10年时间完成“两旧一村”改造
未来城中村改造大概率会成为一种趋势，被各大城市提上日程
那么，现在上海还有多少城中村需要改造，以及未来计划如何去真正实施落地
我尽可能多的收集了有关上海城中村改造的资料
把上海现有的一些城中村的情况做详细的分类盘点
01
上海近十年需要改造多少个城中村
那些藏身在城市现代化建筑中被包裹的“城中村”
它们的居住空间可能比较小，往往处在城市中比较好的位置，可以用较低的成本就能住下来
早在2014年上海就已经启动城中村改造
根据上海房管局最新数据介绍，2014-2020年第一轮启动49个城中村改造项目，2021-2022年第二轮新批准13个项目
一共62个城中村改造项目
来源：上海徐汇
关于具体城中村的体量，上海也做了一次系统性的统计
截至2022年底，上海市中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约38万平方米，以及不成套旧住房总量约659万平方米
数据来源：上海发布
这些全部加起来，我们发现上海城中村体量规模达到697万平方米
这个体量关系到约18.1万户居民
除了包含市中心二级旧里，还有不成套旧住房
ps，不成套旧住房一般是指厨卫不在房屋内，在过道另一面，通常是几户人家共用一个厨卫。一般老式住宅或公有住房是非成套住宅，如工人新村、老公房
数据来源：上海发布
上海还有约679个点位“城中村”，涉及居民约10.73万户
这里要区分的是，679个城中村点位≠679个城中村
具体的解释，我和身边做项目投资的人咨询了一下
从对方口中了解到，一个城中村项目可能有好几个点位
这里的点位统计的应该是地块的数量，而不是城中村项目的数量
来源：网络
就像上面这个图，里面有颜色的小块如果有房子要拆除，那就是一个点位
重点在于这些房子要被拆除
这些城中村并不是一下子全部改造，而是按照计划一步一步来
那么，目前已经完成了多少
从城中村项目数量上来看，62个城中村项目前期的拆迁、土地征收已经完成的差不多了
数据来源：上海发布
从体量上来看，2016年至2020年“十三五”期间完成了281.3万平方米，2021年完成90.1万平方米，2022年1-7月完成20万平方米
所有加起来上海城中村改造完成了约391.4万平方米
数据来源：上海发布
今年，上海也在有条不紊地进行城中村改造计划
2023年上海将完成中心城区零星旧改12万平方米，旧住房成套改造28万平方米，以及启动“城中村”改造项目10个
来源：上海发布
而接下来，上海也制定了各个阶段的城中村改造计划
数据来源：上海发布
最近的是2023-2025年“城中村”改造三年行动计划
按照计划未来三年改造项目30个，每年新启动10个改造项目，房屋面积不少于400万平方米，受益村民不少于1.3万户
来源：上海市政府
划重点→
“将中心城区周边及五大新城范围的‘城中村’，优先纳入2023至2025年‘城中村’改造计划”
也就是说，在2025年之前上海将优先改造中心城区周边和五大新城城中村
更长远来看，上海为10年后也立下了奋斗目标，到2032年底将全面完成全市62个“城中村”改造项目
为了完成城中村改造，上海在资金保障上，支持各区申请地方政府债券
来源：上海发布
截至2022年底，已批利用社会资金“城中村”改造项目共54个，总投资约5500多亿元，已投入2500多亿元
可以说是花了大成本，由此也能看出上海城中村改造的决心
在上海的全面启动下，我们看到各个区也在加速改造城中村
02
分各区来看，都有哪些城中村要改造
我在上海各区的官方微信公众号上，搜了相关信息做了整理，做了一张表格
来源：上海各区官方公众号
目前能够找到的各区城中村改造项目计划中
上海16个区中，青浦区城中村改造项目最多，共有17个城中村改造项目，覆盖全区7个街镇
其次闵行9个，分布在七宝、梅陇、颛桥、浦江、华漕、吴泾等板块
嘉定也有3个城中村改造项目，朱桥、黄渡、新成村
而浦东新区计划有40个城中村点位，其他区域只有1个，市中心和宝山暂未公布
我们来重点关注一下青浦区
其城中村改造项目，主要位于朱家角镇、徐泾镇、华新镇、赵巷镇、夏阳街道、香花桥街道、白鹤镇
青浦区城中村改造版图
最值得注意的是，上海还新认定了八个区域为城中村改造项目
来源：上海发布
分别为，浦东北蔡镇、嘉定区工业区、宝山区顾村镇、青浦区赵巷镇、青浦区金泽镇、闵行浦江镇、松江洞泾镇、宝山大场镇
我尽可能多的找了下现在上海的城中村，做了这张图
联勤村、四五村...包括一个比较大型的红旗村，体量达到86万平方米，藏在城市中的各个角落中
整个上海的城中村位置主要分布在外环周边、老城镇区域
不管是市中心零星旧里，还是成片的城中村改造区域
上海目前的城中村改造体量是很多的
对于上海来说，接下来城中村改造都将成为一个趋势
03
这些城中村改造后，未来会变成什么样
从上海以往的城中村改造模式来看，主要有三种类型：拆迁、旧房改造、城市更新
我们分别举一个代表项目来看一看
首先来看下北蔡城中村，这是有史以来最大的一个城中村改造项目
作为拆迁改造项目，5个村1400多户居民全部搬走，现在也已经安置到其他区域
来源：浦东发布
而北蔡未来也会建成生态绿地，规划绿地种植面积不低于420公顷，森林覆盖率达到70%
这样一个大面积绿地也将提升城市公共空间环境
来源：浦东发布
对于这种大规模的拆迁，已经越来越少了，更多的是对城中村进行旧房改造
原来的房屋结构老旧、也缺少基础设施和配套，有的可能都没有独立卫生间，厨房也在楼梯过道上，居住条件比较差
经过一番改造，可以改善居民的生活环境和居住品质
最难的也是未来城中村改造主流的城市更新项目
2017年，上海就明确将旧区改造方式，由“拆改留并举，以拆除为主”，调整为“留改拆并举，以保留保护为主”
就拿徐泾蟠龙天地来说，就是上海最典型的城市更新项目，由政府和开发商合作打造而来
改造前的蟠龙古镇长这样
来自：小红书@李家村的李师傅
如今徐泾蟠龙，已经从原始的城中村，改造更新成现在蟠龙古镇
在保留原有的建筑形态下，为古镇注入了新的业态商业，也带来了新的活力
现在再去看，蟠龙天地不仅变成了现象级红盘，更多的为板块内带来新的古镇商业业态
也为这里的居民带来了完全不一样的生活氛围
04
为什么上海越来越多的进行城中村改造
很多超大城市背后其实都有大体量的城市村，不只是上海，深圳、广州都是如此
无论是上海城中村，还是深圳城中村、广州城中村，从某种意义上来说，都是城市这么多年发展的见证者
来源：南方周末
对于城中村这种随着城市发展进程的产物
曾经它们的存在，或许多多少少承担着一定的价值，承载着一部分城市居住形态
低物价、低房租，不仅为城市中低收入人群提供了一个住所，也代表着一座城市的温情
伴随着城市的高速发展，大拆大建模式早已经不适合，各地都开启了这轮城中村改造
因为对于城市而言，城中村改造是一个民生工程
改造后既能够为老旧小区提升居住环境，也是筹集保障性住房的一种方式，有利于推进城市面貌的更新
未来城中村也即将慢慢退出这个时代，以更完善的空间形态在城市中存在
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