期待已久的“深港通”在12月5日开通了，这个互通机制给两地的投资者提供了极大的便利性，尤其是在当前人民币贬值的情况下，深港通的开通是内地投资者海外资产配置的一辆快车。在此次深港通名单中，禹洲地产(1628.HK)，作为香港的优质内房股之一，也成功进入内地投资者的眼帘。今天，就让我们来一起研究下这家低调的厦门地王股和她未来的发展方向吧。
一、禹洲的发展史
禹洲地产成立于1994年，总部位于厦门。经过十年的发展，已成为厦门房地产领军企业，而近两年，禹洲也开启了他的全国扩展战略：
2004年，成功布局福州、上海市场；
2006年，开始拓展合肥市场；
2009年，禹洲地产成功于香港联交所主板上市，持续深耕以厦门和福州两大核心城市为中心的海西区域，先后进入泉州、龙岩、漳州市场；
2010年，成功开拓了环渤海区域，进入天津市场；
2013年，发力长三角，扩充了在长三角区域的土地储备，跻身百亿房企俱乐部；
2014年，首次进入南京市场，进一步拓展长三角区域战略布局；
2015年，十年磨一剑，跻身合肥前三大开发商；
2016年，首次进入杭州，总部落户上海，长三角地位逐渐稳固，并继续引领海西区。
经过20余年的稳健发展，禹洲已成功布局海西、长三角与环渤海三大经济区，已成为了集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理为一体的多元化综合性集团。
2013年、2014年、2015年管理层宣布派发股息每股分别是15港仙，16港仙，18港仙，派息率约为当年核心净利润的37%、43%、36%，股息率高达8-10%。董事会承诺每年将拿出不低于核心净利润的30%用于回馈股东。
从今年的中期业绩来看，禹洲地产今年上半年的收入较去年同期上升18.3%，达到41.43亿元。其中物业收入占总收入的97.0%，达40.17亿元，同比上升了17.6%。除了物业销售收入的增加，禹洲地产的其他业务如物业投资、酒店经营、物业管理的收入也都在上升。
截至2016年6月30日止六个月期间，禹洲地产来自物业投资的收入同比增加63.1%，约为5,112 万元。已经投入使用的厦门禹洲广场、上海禹洲广场以及位于厦门火车站商圈的禹洲世贸商城，报告期内出租率分别达到75%、99%、95%。位于厦门的禹洲嘉美伦酒店公寓带来了971万元的收入，同比增长30.3%，入住率达到77%。物业管理板块的业务也有很大的提升，禹洲地产在中国内地管理的总建筑面积增加了64.6%至703万平方米，物业管理费收入同比增加了45.8%，为6,135万元。
从去年开始，禹洲地产加快了在南京和上海的城市布局，因此2015年底的资本负债率上升至79.4%。全国化布局之路，势必会带来负债规模的攀升，然而今年上半年，禹洲地产的资本负债比率为75.3%，下降了4.1%。根据公司的发展策略，预计未来两年禹洲地产的资本负债率会进一步改善。
在改善资本负债率的同时，禹洲地产的融资成本从2015年底的7.0%下降至6.3%。禹洲之所以能在不“伤筋动骨”前提下完成全国布局，得益于其扩张均是以充足的现金流为基础，买地的节奏踏的好。同时，凭借着良好的信贷记录，禹洲地产的境内外低成本融资渠道均能保持长期畅通，一旦市场出现变化，风险对抗能力较强。
禹洲地产在2006年就进入了合肥市场，近年来也加大了在合肥市场的拿地力度。事实证明禹洲地产的眼光是非常精准的：合肥市在过去四年间GDP增长了56%至5,660亿元。且实业根基牢靠，经济高速增长，这给合肥市的房地产行业打下了坚实的基础。同时，经济的发展也给当地带来了大量的人口流入，2006年合肥市的常住人口为468万人，而2015年合肥市的常住人口就达到了779万人，即使扣除2011年因为三分巢湖而增加的182万人口，人口增幅依然高达27.5%，人口流入引发了房地产市场的增量需求。
除了在城市的选择上精准投资，禹洲地产拿地的时间点也把握的非常好。从上面的图可以看到，近两年来合肥市场的房价增幅达63.6%，增长迅猛。在2013年的时候，合肥这个城市的房价还处在一个相对平稳的阶段，而这个时候禹洲在合肥拿地十分积极，以仅2,825元/平方米的楼板价拿下了总建筑面积47万平方米的项目。接着2014年，禹洲又以平均单价4,200/平方米的成本在合肥新增土储总建筑面积45万平。禹洲地产在今年合肥楼市爆发前就已布局多个项目，所以今年上半年合肥区域的业绩非常亮丽：销售面积增加了42.4%至40.92万平方米，占总销售面积的49.5%。合约销售金额增加了62.7%，达到了33.25亿元，稳居合肥第三大开发商宝座。
同时由于严控拿地成本，所以禹洲毛利率水平一直都比较高。近四年来禹洲地产的毛利率均超过30%。禹洲地产拿地很理性，不拿高价低，不争地王。近四年来，禹洲地产的单位土地成本占合约销售均价百分比为25.5%。这两年，禹洲地产的单位土地成本有所上升，但是禹洲地产大部分地区的单位土地成本都控制在30%以下。在厦门、上海这种高价地地区，禹洲地产的的合约销售均价比仅为21%和26.3%，有明显的竞争优势。
禹洲地产的土地储备十分充足。禹洲地产今年上半年新增了7块优质商住用地，覆盖了福州、上海、南京和合肥地区，深化了未来长三角的布局，总建筑面积104.15万平方米。
到2016年6月30日，集团在厦门、福州、上海、合肥、南京、天津及香港等共有逾61个项目，土地储备为904万平方米，能够满足企业未来四年的发展需求。其中合肥、厦门和上海的项目分别占比约 30%、20%、10%。安信证券曾发表过研报，认为：在本轮楼市调控中，房价的走势主要看城市基本面，公司重点布局的几个城市在经济和人口方面均有较强支撑，房价回调概率较小。所以，房价的调控，或许并不会改变资本市场对于企业资源价值认可的逻辑。
Clipboard Image.png如果按照区域来看，禹洲的长三角地区的土地储备高达53%。招商证券的报告显示，禹洲地产在上海、南京和合肥地区的销量都比较不错，1-10月份，长三角合同销售合计达109亿元，占全部的54%，同时热销的户型以90-110平米的三至四房为主。在新政实施之前，大约有八成购房者为刚需和改善型需求，所以在新政出台之后，投资性需求下滑明显，但是因为占比较小，对整体的销售影响是有限的。
2016年的前11个月，禹洲地产已经实现了人民币216亿元的销售金额，完成了上调后的销售目标220亿元中的98%，同比增加77%。从估值来看，禹洲地产目前的P/E为5.4倍，低于行业平均水平。
招商证券的研究表示，禹洲地产在海西地区布点成熟，中端及刚需产品的开发战略，使公司的销售和盈利增长均高于同业。 在保持利润率的同时，核心利润将显著提升，禹洲一直是兼顾盈利和规模发展开发商中的标杆企业，是低估值快增长的优质标的。招商证券(香港)预测其 2016 财年股息率将达 7.2%。
(原标题：禹洲地产（01628.HK）：厦门地王挥师沪宁皖，多元化发展初见成效)
(责任编辑：DF318)
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