本文首发于微信公众号【投研帮】(ID:touyanbang88)，作者王了了。
，而且租赁期平均达到9年以上。
此时此刻NYRT股价在9.55美元，预计清算价格要在12到15美元。那它到底值多少钱呢？
它的资产要分成三类来评估：
现在NYRT拥有Worldwide Plaza 48.9%的股权，而且还拥有剩下51.1%的折价收购权。
NYRT有权在这个月底以678美元/sq.ft的价格，收购价值1000美元/sq.ft的Worldwide Plaza房产。(sq.ft=square foot=平方英尺)
而且1000美元/sq.ft 对于100%入住率的曼哈顿地标建筑，也是非常保守的估值了。用NOI和4%的cap rate来算，Worldwide Plaza的估值应该在1025美元/sq.ft.
最主要的是，现在的NOI也是被低估的，因为刚才讲过的原因，2008年以后签的租赁协议租金都低于现在市场价。
所以Worldwide Plaza合理的估值应该在1200美元/sq.ft.(我换算了一下，按1:7的汇率合人民9万元/平米。现在上海或北京市中心地标建筑市场价多少？)
按照这个估值，这个折价收购权价值5.46亿美元。
那么现在问题来了：既然资产这么好，凭什么折价这么多？
其实是因为股东掐架。
过去两年NYRT的股东分成几派，各执己见想要按自己的意愿左右管理层。期间试图跟另一家公司合并，没有成功；计划回购1.5亿美元股票，也没有成功；而且中间还牵扯到财务造假的问题。
说到财务造假就吓跑了好多投资者，但实际上不是NYRT财务造假，而是它的顾问方(external avdisor)涉嫌造假，财务总监和总会计师都被抓了。NYRT现在还在使用这个顾问，但就快换了。
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