作 者丨王卓峰
6月28日，厦门建发经过65轮的争夺，最终以14.6亿元拿下位于东莞南城西平社区旁的新宅地，2.6万元/平方米的楼面价刷新了南城区域新高，位列东莞楼面价历史第四。
房企拿地是楼市的“晴雨表”。“高价地”的抢夺，折射的是东莞一手豪宅火热的行情。据克而瑞数据，今年1-5月，东莞总价超1000万元的豪宅累计成交635套，相较2022全年648套的成交量，完成率达98%。
但普通住宅却走出了截然不同的行情：若考虑1000万元以下住宅量，则上述的完成率相较去年表现完成率不足5成。东莞住建局近日发布的数据也显示，5月东莞一二手房成交量环比均双双下降，整体延续的4月的放缓趋势。
受访专家认为，东莞豪宅的热销，与当下市场对高端住宅改善需求较大、高净值人群资产保值增值等因素不无关系，但值得注意的是，高端住宅市场也相对独立，对东莞楼市整体的支撑也有限。
失色的东莞楼市
在经过2、3月份的短暂回暖后，东莞楼市在5月份延续回落行情，再度回归到低迷态势。
首先从最能体现市场真实热度的二手房来看，业内普遍感知5月整体市场比4月有所放缓，买家入市步伐明显减慢。据东莞住建局数据，5月东莞二手住宅网签均价23008元/平方米，环比下降5.4%；网签3123套，环比下降3%，已经连续数月在3000套上下的低位徘徊。
图源/幸福里APP
从镇街分布来看，5月二手房成交量排在第一的是南城，达300套，同比下跌16.89%。紧随其后的是常平和东城，分别成交251套和221套，也录得成交量小幅下滑。值得注意的是，共有21个镇街二手房网签套数不足百套，其中谢岗成交仅3套。
可见随着市场降温，一些成交热门区域如今也显现出疲态，且不同区域出现明显分化。由此导致的是，二手市场的价格越来越难支撑，一些板块的楼盘也出现了下降的情况。
比如南城，南方财经全媒体记者从房产交易平台了解到，万科金域华府一期和二期的报价，都有不同程度的下降；世纪城国际公馆3期相比1月份的挂牌价，下滑了3713元/平方米，很多楼盘的房源报价都出现了大降价的局面。
广东中原地产项目部总经理黄韬认为，大家整体感知市场放缓主因是2-3月相对比较好的市场，但这一轮回暖的持续性开始显露不足，让大家对后市预期出现落差。预计未来一段时间，东莞高价房的入市节奏会有所放缓，总体呈现弱复苏的趋势。
新房市场同样如此，黄韬指出，尽管在“五一”假期的拉动下，东莞5月新房成交表现谈不上很好，未能达到“红五月”的盛况，但是和去年市场相比仍算是高位水平了。
据合富大数据显示，5月东莞新房住宅成交2087套，环比略减3%，同比则大幅增加35%。
南方财经全媒体记者从一些房企人士了解到，由于从4月起便感受到市场需求萎缩，一些开发商在推货端也采取了相应的收缩性战略，其供货节奏不同程度放缓。合富大数据佐证了上述消息，5月东莞新房供应从高位回落，一手住宅供应2112套，环比大幅下降44%。
而东莞市住建局官方发布的消息也显示，5月东莞共有15个楼盘备案，均为旧盘加推。万科瑧山汇、华润悦府、万科瑧山境、中海源境等热门豪宅盘集中加推新品，吸引了过多的打新购房人群，导致楼市分化越发明显，热盘摇号选房，大多数持销楼盘走货缓慢。
超千万豪宅火热！“热效应”难传导
一方面，占据主力的一二手刚需、改善市场并显现疲态；另一方面，一手豪宅火热，并且越贵越好卖。
南方财经全媒体记者根据今年东莞豪宅备案价不完全统计，产品面积段接近或超过200平方米的大平层，备案均价多在5.8-6.3万元/平方米左右，而当产品面积达300平方米以上，备案均价多在6.4-6.5万元/平方米，总价接近或超过2000万元。
6月初，保利首铸鹭湾正式备案入市，其户型价格最高突破6万元/平方米，成为万江备案均价最高的楼盘。而位于南城的万科瑧湾汇300平方米大平层，已摸高到6.8万元/平方米左右。业内人士普遍认为，随着更高阶顶豪产品入市，突破7万元/平方米只是时间问题。
高昂的价格并没有浇灭豪宅火热的势头。据克而瑞数据，今年1-5月，东莞总价超1000万元的豪宅累计成交635套，相比2022全年648套的成交量，完成率达98%，创下新纪录。
以具体项目来看，比如说万科松樾，前期甚至连售楼中心都没有，但前几批产品已经全部售罄。今年1-5月合计成交57套，在全市千万级豪宅销量中排第三，该项目的热销出乎市场意料。
但从东莞楼市的整体行情来看，高端豪宅的热销，对当前楼市的带动作用有限。
首先是本身豪宅产品的供应量相对较少，并不是楼市的成交主力。更深层的原因是，东莞这波豪宅热销行情集中度过高。比如说，瑧湾汇、华润悦府，是当前东莞市场单价最贵的两个大平层产品楼盘，也是千万级豪宅成交量最多的两个楼盘。今年1-5月，华润悦府成交281套，瑧湾汇成交132套，两者合计占了东莞千万级豪宅近半的成交量。
有中介人士预计，瑧湾汇刚完成1栋300平方米大平层产品的网签，随着另外2栋300平方米产品的持续加推和网签，瑧湾汇成交量下半年或会反超悦府。
也就是说，在东莞豪宅热销的表象下，成交量一定程度上是集中在几个头部高端楼盘间“打转”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，高端住宅板块相对于楼市而言，具有较高的独立性，虽受市场与经济宏观影响相对较小，但其体量不足以支撑房地产市场的企稳。
黄韬也认为，少数项目热销对于东莞当前低迷的市场行情而言只能算是“星星之火”，后期热度传导难度较大。当前刚需刚改购买力压缩、信心不足的基本境况未得到根本性扭转，故而后续楼市整体复苏动能仍将不足。
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