在国际经济增长复苏、中国城市化进程的稳步推进，以及政策红利和科技创新的推动下，产业地产正成为房企转型的主要方向及未来增长点。在这方新的天地，所有人都想抓住属于自己的机会。
但在中国宏泰发展董事局主席王建军看来，(转型产业地产)这可不是一蹴而就的事情，不管你有多大的资金能力，或者是有多大的热情，产业地产一定要经过一个过程，时间的历练很关键。
作为国内从事产业市镇开发、PPP模式的先行者，中国宏泰发展用13年的时间谱写了一段由传统房地产开发转型为产业地产运营的宏泰模式新样本。
截至目前，中国宏泰发展已在全国8个省市区、13座城市开展业务。在7座城市投资建设10个产业市镇园区项目，规划面积约150平方公里。
1995年，宏泰始创于河北廊坊，专注房地产开发；开发建设新华南小区、康乐花园、宏泰花园、蓝水湾等优质小区，成为廊坊地产业知名品牌房地产商。
2005年转型实践产业园区开发新模式，成为专业化园区投资运营商。
投资运营的第一个园区为廊坊龙河高新区项目，该项目位于北京和天津之间，一期规划占地面积2800万平方米，可出让土地面积1949万平方米。产业主题为IT、高端制造、现代服务和物业开发。
按照2005年宏泰与当地政府签署的合作协定。产业市镇开发的一次性收入相当于：出让工业用地和市政项目用地所得款项净额100%；出让商住用地所得款项净额80%。
产业市镇开发的持续性收入相当于：园区范围内当年实现税收中区政府留成部分剔除入园企业优惠部分后等值金额乘以一定系数后扣减园区管委会运营费用等值金额；该系数在协议有效期内由40%至60%不等。
经过10多年的发展，龙河高新区已进入成熟发展阶段，并成为该公司产业市镇收入的基本来源。
数据显示，截至2018年上半年，龙河高新区的产业市镇开发项目所得收入为8.74亿元。
据观点地产新媒体获悉，龙河高新区目前已引进富智康、中国建筑、普洛斯、中建材、中核、红星美凯龙等300余个项目，累计实现工业总产值1000多亿元、纳税100亿元。其中2017年纳税27亿元，宏泰发展企业纳税7亿元，提供就业7万多人。
廊坊这个园区为什么能纳税27个亿？王建军表示，招商引资是宏泰的核心竞争能力。据其透露，经过十二三年的历练，宏泰拥有200人的招商团队，已经很成熟，他们知道怎么去对接，怎么去沟通，所以宏泰能招到商，能够落地。而对于政府来说，关键就是要落实。
谈及为何会在这么早的时间想到转型。王建军表示，要搞房地产，就要征地建一个小区，但这个土地是有限的，国家的耕地红线是18亿亩，这是温总理定的，不能突破，你要占一点，就要从别的地方还一点，所以那时候就感觉把握更多的土地资源才踏实。哪怕这个片区没有土地使用证，但是这个园区是我整理的土地，是我做的一级开发，这样心里踏实一些。
以龙河项目为例，目前该园区待出让的住宅及商业用地有792万平方米，工业用地有593万平方米。
至于为何选择廊坊做第一个产业市镇项目，王建军说，主要是因为熟悉，作为廊坊人，过去10年的资本积累也是来源于廊坊，所以有一种情怀，就是把自己的积累再投入到廊坊。
当时廊坊政府想推动经济的发展，在北城建一个经济技术开发区，那时候已经没有地了，区域经济需要增长，就要搞产业集聚，就办园区。当时也有香港、国外的一些老板也想投资建设这个园区，但是政府经过几轮的筛选、招标，最终选中了宏泰。
经过10多年的发展，中国宏泰发展已经形成了四种核心能力，包括产业定位、规划设计能力；基础设施建设投资能力；产业形成、招商引资能力；运营管理能力。
现在在这个园区，我们300个项目，加起来一共7万名产业工人，一共9个村庄，所有人都上班还不够，还要到外省去招。所以这里真正解决了国家应该负责的问题，解决了就业问题，生活条件改善的问题。
如果真正想做好产业运营商的角色，要有担当、要有奉献、要有胸怀，不能急功近利，不能图眼前，要有科技创新。
我们有一个科技成果孵化园，2015年就建成的，还有一个20万平米的慧谷项目，是供给北京的小型科技公司在这里做研发、创新、孵化，给他们免租三年，成功之后，第四年就给我租金，你把前面免租的钱算成股权，我跟投，如果没有成功，我继续免租。目的是吸引更多的高科技人才，高科技的团队在这里搞创新、孵化，一旦成功、成熟了、产业化了，他一定会在周边买地、建厂房、上项目、贡献税收。这也是招商引资的一个办法。
所以科技创新是运营商一个永久的话题。科技成果孵化园，加上慧谷中国这两个项目，我们投了30亿人民币，5年、10年都回不来本，因为都是免租的，我们搭建了这个创新的平台。
我们还跟投了10个项目，看好了它有发展前景的，我给它投资几百万，然后给一个5000平米的车间，免费给它使用，参股5%、10%，跟投了10个，现在有4个已经开始产业化了。这就是科技创新的一种突破，他们将来要有税收了，政府有收入了，我就有服务费了。
你不能说我投了30亿搞科技创新，5年之内没收入。你5年之内没收入，第6年就有收入了，你要是贪图两三年的收入，你就别做这个。所以作为民营企业家，作为产业运营商，我们在创新方面做了很大的投入。
除去这两个项目以外，宏泰在北京的中关村有自己的孵化器，叫泰智会，在深圳南山科技园有1万多平米的泰智会，在上海张江、福建漳州、广东惠州、德国杜塞尔多夫、成都武侯区都有泰智会，都是我们在那里当二房东，租过来租出去，搞创新孵化，这种创新也是前期很大投入的，也要烧钱的，但是今年我们可以创收1000万，而且已经有了很好的品牌，这也是政府最欢迎的项目。
第三个是专业的人要研究专业的事情。过去搞产业运营商成功了，你不能保证以后永远都成功，所以也在转型升级。
不是说大面积的片区开发，我们现在是和有产业资源的公司合资，我们和中国电子信息集团成立大健康数据产业园，成立合资公司，它受国家卫健委的委托，要在咱们国家搞医疗试点，要做1+N个大健康数据产业园，我们一块打造，5平方公里投50个亿，年创税5亿，有这样的项目我们就可以跟它一块去当地政府找市长汇报，我们有这样的产业资源，你要吗？如果要，你给我什么政策，我们签协议，这个线条更清晰，它知道我能给它带来什么，我也知道它给我什么政策。
我们还和中航工业成立合资公司，做通用航空产业园；和中科院成立了合资公司，做健康小镇；和中青旅做文旅小镇；和北理工做工业设计小镇，这些都是宏泰自己的产业资源。
宏泰还利用香港的上市公司平台，和建银国际探讨成立产业发展基金。用这个产业基金，已经在捷克、日本、美国、德国、法国、意大利、新加坡设立了招商办事处，去梳理当地的产业资源，看看有没有适合中国的产业园项目。
利用产业基金，利用资本的杠杆去招商，能够招到大项目，招到航母级项目。
我们还有一个落地投，大概落地投的概念就是我们招到一个项目，这个项目在我们的产业园落地了，项目投资10个亿，政府要奖励我4.5亿，给我投资落地额的45%的奖励，我在外边参股、控股，甚至收购了那个项目，在中国的产业园落地了，有可能它给我的45%就能覆盖我的资金了。
当然大的项目政府也会拿出基金，跟我一块儿去参股、控股、投资那个项目。比如以色列的IAI，它有一个波音777客改货项目，我们正在探讨，就是客机到了一定的年头，它不允许再载客了，就要通过一种技术改成货运机，一旦改成货运机，顺丰、韵达这些搞仓储物流的就会买它的客机来运输。怎么改？以色列IAI的技术是全球第一。但是你要把这个客改货的项目招进来，以色列不投资，要靠运营商和政府拿基金去投它才来。这都是用基金撬动产业项目的一个办法。
所以未来的路不是卖地招商，一定要是利用资本的杠杆招商，才能招到好项目，才能带动区域经济增长。
而且这种收费，园区越多收费越大，入园项目越多，收费越多，而且是每天都有现金流，电话谁都要打的，自来水谁都要喝的，我们和北京京能还投资了热力，就在这个园区，就是为这里供热、供暖，现在也开始盈利了，因为入园项目多了，所以运营管理的收入也不少。
我下一步要探讨什么呢？包括我们入园的项目，在这里是300个大项目，如果都加起来，这里就有上千个项目单位，全国的园区加起来将近1万个大大小小的项目，这1万个项目我不是招到了就不管了，下一步我要提供给他们的服务，就是给他们提供那些物理空间，比如他要租厂房，我盖好标准厂房，你可以拎包入住，你需要仓储物流，我给你招仓储物流的公司，让他给你配套，然后我这里也给你提供一些大数据，也包括我给你提供一些创新的基金，我们和深创投搞了一些创投基金，你如果在起步阶段、创新阶段，我们给你投一些基金。
你要是需要高端人才，我们可以帮你招聘，我们要提供给入园企业更多的服务，提供的内容多，包括信用，银行给他们提供的服务，我把园区里面的项目单位一个一个梳理，提供给银行，让银行听取汇报，分别给他们授信，然后有可能给他们贷款，这都属于金融方面的支持。
将来这个做的规模大了，我们也都有一些管理费或者收费，对入园的企业，对项目单位，我们从运营商的角度也增加服务的概念，这样的话现金流会更多，入园企业会更开心，将来我们要把这个服务提升上去。
还请了新加坡裕廊给我们搞了这个园区的规划，2005年的时候，裕廊就给中国的70个城市搞了工业园区的规划，苏州工业园也是他们的规划，这两个举措就注定了我们龙河能健康成长。
一直到现在，我们始终处于不败之地，每年都有一个很好的增长。第一年我们的创税能力大概才1个亿左右，去年到27个亿，每年增长将近两三亿，前年增长了5亿，就因为你的产业定位是科学的，后来的规划也是准确的。
现在有更多的企业说我想转型，或者我想做房地产同时又做产业地产，找我们的有很多，但是他们很难搞成功，这不是短期能搞成的，我们有十二三年的历史，这个时间的历练很关键。打个不恰当的比方，那些学医的大学生都是5年、7年才毕业，他不是在那里玩，这期间他在学知识，他出来之后绝对敢上手术台、敢治病。我们这十二三年的历练是最宝贵的，别人想超我们不容易。
最后我想跟各位汇报，宏泰做园区的十六字箴言：对政府要“高效服从”、对百姓要“真金白银”、对投资者要“感天动地”、对企业自身要“主动提高”，这是我自己总结的，用这个理念到哪儿做园区都能够获得成功。
（文章来源：观点地产网）
(责任编辑：DF407)
相关：
明年6月退伍！TOP风波后首现身 粉丝表示期待好友公开T.O.P近况据香港媒体报道，韩国天团Big Bang的30岁成员T.O.P于去年2月以义警身份入伍后，因爆出大麻风波而被调职，并于今年初起以公益兵身份于龙山区服役，预计明年6月退伍。T.O.P在龙山区的工艺馆服役期..
李荣浩发布新专辑《耳朵》，新歌只有四秒？今天李荣浩发布了新专辑《耳朵》闭上眼睛当所有感官只剩耳朵你的世界...还留下什么恭喜浩哥第五章全新创作大碟《耳朵》发布喜欢李荣浩的小伙伴有没有特别激动！有没有！《耳朵》李荣浩，1985年7月11日出生于安徽蚌..