随着消费在中国经济增长所占比重越来越大，未来中国房地产市场也势必要从投资引导转变为消费引导。要适应这一转变，我们应更为全面的理解房地产市场。
再次，房租收入比主要针对租房者，房租支出占收入的20%以下较合适，最多不超过30%。我们有的一、二线城市已达到或超过30%，有的甚至超过收入的一半了。
最次，一二手房价比不正常。一般来说某个地段的二手房价格为新房价格的70%左右，是比较合理的。但是现在许多限价的城市出现了二手房价格反而超过一手房价的怪象。
为什么目前房地产市场“四比”不合理？一是房价过高，二是房价上涨过快。房价、房租问题主要是供求关系决定的，一线和热点二线等城市的房价涨得快、房价过高都是供不应求造成的。这是城市化快速推进，需求快速增加，供应一时跟不上的必然结果。至于二手房价超过一手房价，完全是“有形之手”的过度干预的原因，比如限价。
为什么要大力发展租赁市场？我认为目的很清楚，就是十九大提出的“实现全体人民的住有所居”。住有所居，顾名思义是人人有房住。在城镇化发展的过程中，收入差距大，基尼系数高，让新进城的“农民工”都通过买房来实现居者有其屋，人人有房产，在大城市并不现实。“农民工”市民化要解决居住问题，迫切需要发展房屋租赁市场。把租赁市场发展起来，让他们租得起、住得好，这还有利于提升住房消费、激发消费潜力。
针对这个命题，我有三点建议。首先，遵循市场规律，把握房市周期。目前发展租赁市场主要交由央企和国企来承担发展任务，让他们担当起政府一部分责任，多做贡献。但如果全靠政府的力量，靠补贴和优惠政策，那么这个租赁市场发展是不正常、不持久的。必须充分发挥市场力量，通过价格传导，市场机制，才能有活力，有持久发展动力。要认识、把握房市周期和市场规律才能有效地调控市场房价。回顾过去20来年的楼市，大概有六个小周期，平均三年多时间一个周期。其中有一年半到两年的市场上升期，一年到一年半的下行期。房地产调控是反周期操作，我们如何把握好每个周期的调控力度和调控时间点是调控房价的关键。房价基本稳定了，随着居民收入的不断增长，才能从“时间换空间”中逐步实现“四比”合理。
其次，尽量减少政府对市场和价格的行政干预，减少“限”量。现在我们对房地产市场调控主要做法是“限”，有“四限”“五限”，甚至“六、七限”，限需求、限价格，这不符合市场经济逻辑。住房有两重性，一个是商品性，另一个是保障性。我们需要搞清楚这两种属性，保障必须通过政府限价和补贴来管理好。但对于商品化的住房，需通过市场方式，通过金融、税收和土地供给对价格和市场进行“干预”，尽可能减少限量和限价。
最后，应注重从需求端发展租赁市场。发展租赁市场，增加租赁住房供给量是必须的。但之前一定要弄清楚租赁者是谁？他的支付能力，对出租房的面积、功能、地段、交通的要求是什么？要真正体现以人为本。我了解到有家非央企国企的上市公司在投资建造租赁房，他用的土地不是政府新批的土地，也不是郊外的农村集体建设用地，而是用存量的写字楼、商业用房改造成租赁房，它最大的特点是房间很小，最小的7平米一套，还有11平米、13平米、17平米，最大的一套是40平米。通过精心规划设计和公共配套设施，有效利用已库存多年的写字楼或者厂房这些楼面地价较低的资源，改造成小型的租赁房。最大的亮点是房租完全市场化，但总价低，地处城市内，生活方便，为打工年轻人节省交通费用和时间。总之，发展租赁市场应当多类型、多渠道，为租赁者多着想。
房地产需要怎样的高质量发展？第一是产品方面，物质产品要良好，服务产品要到位。第二是市场方面，房价、房租要稳定，交易要活跃。第三是行业方面，诚信规范，受人尊重。
房地产金融创新为什么紧迫？影响房地产发展质量，最重要的因素是房地产金融。要通过发展股权、基金等方式创新金融结构，规避金融风险。通过增加房地产的直接融资，减少房地产的间接融资，将银行和房地产之间的风险进行隔离。此外，要通过金融创新把社会的投资引向供给方，以减少买房投机炒房。将社会资金吸引到房地产股权、基金市场，增加供给侧的融资。如此有利于实现供求平衡，促进房价平稳。增加居民的财产性收入，是通过炒房还是通过投资基金等途径，显然是后者为好。
针对这一命题，我的意见：首先要稳住房市，提振楼市。房市(住房市场)要通过建立长效机制和精准调控实现稳定发展，防止房价的大起大落，防止大的金融风险。楼市(楼宇市场)要通过创新转型而振兴，因为“楼宇经济”与美好生活、新兴产业紧密相连，发展空间巨大。其次，增量要提质，存量要盘活。现在高质量发展房地产最大问题是质量不仅没有提高还在下降，这与某些开发商盲目追求高周转，和政府限价有关。由于售价限制，一些开发商通过取消全装房，降低各项配制和材料品质等方面来降低成本，房屋质量不升反降。再次，既要供给侧结构性改革又要房地产消费转型升级。我们要考虑中高收入、高收入家庭的消费升级转型，把他们的钱释放出来买房交税。最后，租售并举，住房消费升级，房地产发展任重道远。
顾云昌(住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席)
（文章来源：21世纪经济报道）
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