文 ｜《中国企业家》记者 李艳艳
盛夏将至，贝壳很冷。
5月31日，贝壳找房(NYSE:BEKE；HKEX：2423)发布2022年第一季度财务业绩。今年一季度，贝壳实现成交额(GTV)为5860亿元，同比下降45.2%；营业收入为125亿元，同比下降39.4%；净亏损6.2亿元，经调整后净利润为2800万元。
同日，贝壳还宣布了一份回购计划，拟在12个月内回购最多10亿美元的美国存托凭证，前提是须在股东大会上获得公司股东的一般性授权。
作为国内最大的房地产交易与服务平台，今年一季度贝壳的财务表现，是当下房地产市场情势的整体写照。国家统计局数据显示，一季度全国新建住宅销售GTV同比下降26%，是1999年以来第二大单季度跌幅。同时，一季度克而瑞百强房企销售额同比下降47.6%。
今年以来，多个城市出台稳楼市政策，以支持合理需求释放，宏观政策环境也在不断转暖。但由于疫情等多种因素影响，今年第一季度，房地产市场复苏步伐并不快。贝壳方面表示，其房产交易业务的业绩也因此受到影响。
过去一年，“难”和“挑战”成为贝壳业绩会的高频词。
受创始人左晖离世、楼市下行、中概股颠簸等诸多因素的影响，贝壳股价疯狂下跌，市值相较最高点已缩水近800亿美元。昔日的机构投资者软银、高瓴资本、融创等相继抛售撤离，贝壳目前的机构股东中仅剩腾讯一家，其持股比例也从之前的12.3%下降至10.8%。
困境前所未有，贝壳平台上的活跃门店、经纪人和代理商数量，也随着市场下行有所流失。史无前例的不确定性，正考验着贝壳“话事人”的响应与决断能力。如何纾解当下困局，贝壳给出的答案是：提升运营效率，以及对“一体两翼”尤其是“两翼”业务的继续加码。
今年以来，贝壳从后端支持方面进行了一系列调整，包括组织架构调整和员工精简，以进一步聚焦效率。另一方面，4月中下旬，贝壳宣布完成对家装家居品牌圣都的收购，加注整装大家居及惠居两大市场，“一体两翼”战略就此成形。
“2022年第一季度，贝壳面临的挑战主要来自短期各方面的不确定性。”贝壳董事长兼CEO彭永东表示。他还在业绩会上透露，下一阶段链家要以提升效益为目的，力推“大店模式”，优化部分亏损门店。这也意味着，“链家继续‘缩小’”。
营收跌四成，线下门店继续“缩编”
贝壳的营收主要来自存量房交易服务、新房交易服务和新兴及其他业务的收入。 按照一季度财报，贝壳找房存量房交易服务的营业收入为62亿元，同比下降39%； 新房交易服务的营业收入为59亿元，同比下降40.4%； 新兴及其他业务收入5亿元，同比减少16.7%。
贝壳在财报中称，收入下降主要由于总成交额（GTV）的下降。2021年下半年以来，新房和二手房交易市场的GTV持续下降，同时，今年一季度部分地区由于新冠疫情影响采取了限制措施。按照财报数据，二手房GTV同比下降了44.5%；新房GTV同比下降了43.9%。
毛利率方面，下降幅度同样明显。按照贝壳披露的数据，2022年一季度，贝壳毛利为22亿元，而2021年同期为48亿元；毛利率为17.7%，2021年同期为23.3%。截至2022年3月31日，贝壳的现金、现金等价物以及受限制现金和短期投资的总余额为502亿元。
对此，贝壳方面解释称，毛利率下降主要由于链家经纪人的固定薪酬成本占收入比例相对较高，导致存量房交易的贡献利润率较低。此外，相较2021年同期，2022年第一季度的净收入下降，致使门店成本占净收入的比例相对较高。
业务规模缩水背后，贝壳平台上的门店、经纪人数量，也随着市场下行有所流失。截至2022年3月31日，贝壳平台门店数量45777家，较上年减少6%；活跃门店数量42994家，较上年减少4.3%；经纪人数量427379名，较上年减少19.1%，活跃经纪人数量为381799名。
从贝壳移动端的活跃度，也能间接看出楼市降温、购房者情绪较为低迷。一季度财报显示，贝壳移动月活跃用户数量平均为3970万名，而2021年同期为4850万名。
对此成绩单，彭永东表示，2022年第一季度，贝壳总交易额同比下降45%至5860亿元，反映行业面临重重挑战。于此，贝壳进一步完善门店和经纪人管理，同时利用科技手段优化运营，在新房领域平衡规模增长与风险管理，二手房交易服务业务则以“效益优先”为大。
彭永东所言的“效益优先”，与多位贝壳员工透露的“提质增效”如出一辙，直接对应的就是贝壳线下门店的继续“缩编”。对此，知名地产分析师严跃进认为，贝壳继续“缩编”，一方面是为了应对行业寒冬，另一方面也是转移聚焦点，发力家装家居业务。
彭永东直言，下一阶段链家要以提升效应为目的，力推“大店模式”，优化部分亏损门店，链家继续“缩小”，相应人员效能也会得到提升。“二季度贝壳的线下门店，还会继续减少。”
当日财报会上，贝壳执行董事兼CFO徐涛表示，第一季度受疫情影响，市场态势仍较为分化，贝壳净收入出现同比下降。面对不利市况，贝壳进行了一系列管理动作优化，为市场复苏做好准备，同时以介绍形式于香港联合交易所主板双重主要上市。
《中国企业家》获悉，早在去年8月也即贝壳美股IPO一周年那天，贝壳回港上市的计划便已正式确立，项目内部代号“凤凰”。5月11日，贝壳正式在港交所挂牌上市，股票代码“2423”，成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。
中信证券在研报中称，贝壳此举化解了公司面临的不确定性，保护了存量股东利益。另外，方案不涉及新股发行，最大限度避免了摊薄，有利于公司早日进入港股通，提升流动性。
财报发布同时，贝壳宣布拟建立股份回购计划，将在12个月内回购最多10亿美元的ADS（美国存托凭证）。中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，一般而言，上市公司的回购计划会以股权激励计划或者大股东增持为理由，但是实际上在股价低迷的情况下，多是为了提振市场信心和维护股价的市值管理措施。
摄影：史小兵
开局之年，抵御波动
2022年是贝壳所提的“一体两翼”战略的开局之年： 一体即房产经纪事业群，两翼即整装大家居事业群与惠居事业群。 财报表现中，家装家居和租赁构成的“两翼”业务均有进展。
业绩会上，彭永东表示，贝壳的“两翼”家装家居和租赁业务要稳扎稳打“生根”，尤其是在完成圣都家装交易后，融合和快速发展将成为全年主题。4月，贝壳完成对圣都家装的收购。徐涛透露，圣都家装相关业务开展达到预期，今年5月起，圣都将并入贝壳财务报表。
贝壳方面称，假设圣都业务并表的情况下，第一季度贝壳家装家居业务收入将同比增长54%，达到8.6亿元，合同额同比增长63%。季度签约单数近6500单，同比增长超50%，单均价同比增长8%。作为另一“翼”的贝壳租房业务，发展同样迅速。
财报显示，其分散式租赁管理“省心租”一季度收房超过5000套，截至3月末在管房源接近17000套，较去年末增加37%，进入城市数量从去年末的3城增加至8城。
集中式公寓方面，首个通过“轻”托管运营服务参与的贝壳新青年公寓项目在上海徐汇区落地，总体量2978套，月租金最低至2700元，出租率已达98%。
尽管贝壳通过两地上市、组织架构调整、发力新业务等多重动作，尽力抵御市场波动，但其当下的发展命脉，仍系于房地产行业的整体走势。而从管理层的表述中亦可看出，贝壳对后市前景的担忧。
“毫无疑问，我们在今年面临着多重考验。”彭永东在5月31日晚间的业绩说明会上称。他还表示，目前二手房触底反弹，已有回升势头；新房市场受限于“负向循环”影响，仍表现低迷。贝壳下一阶段要增加快佣类项目收入，加大与国央企等优质开发商的合作。
针对国央企集中度提升问题，市场担忧贝壳会因此减少中介费率收入，徐涛回应称“影响是中性的”。他表示，国央企集中度提升对贝壳只有两方面影响：费率的高与低、坏账的多与少。国央企相较于民企，在费率方面确实要低20%左右，但同时坏账风险也低。
徐涛进一步指出，未来房企对于渠道的依赖是确定的，国央企和民企开渠率基本趋同。“决定渠道费率高低是房客的分离度，随着城市不断向外延伸，开发商项目缺少与终端购房者的连接，这更加（能够）体现中介渠道价值。”徐涛解释称。
贝壳在财报中预计，2022年第二季度，公司净收入总额将介于100亿元～105亿元，较2021年同季度下降约56.6%～58.6%。鉴于近期房地产政策的潜在影响、部分地区出现疫情并实施限制措施，情况仍存在不确定性，可能继续对公司运营产生不利影响。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，当前房地产市场调整压力仍然较大，中央政策定调已多次明确释放积极信号，国常会再提“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，各地因城施策力度进一步加大预期较强，政策放松有助于购房者预期和置业信心恢复。
陈文静同时强调，各地优化调整楼市政策仍将坚持“房住不炒”基调不变。预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，重点城市市场企稳可期，基本面支持强的热点城市有望率先企稳，进而带动重点区域三四线城市完成筑底。
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