随着地产调控进入深水区，开发商们加速去杠杆，行业步入出清阶段，房地产开始向制造业看齐。随着利润空间不断压缩，房企如何稳定盈利能力，成为市场关注的重点。
《国际金融报》联合亿翰智库，对房地产企业的表现进行了统计。相较此前的研究标的，今年的百强名单发生了不小的变化，部分民企的暴雷与收缩，让地方城投有了更强的存在感，其和规模房企一起构筑了新的行业矩阵。
国企央企降幅更大
2022年上半年，行业盈利继续下滑，在此背景之下，国/央企也未能幸免，和民企一样普遍利润率承压。
亿翰数据显示，TOP 100企业中，近70%企业毛利率下降，平均下降幅度达8.2个百分点，80%企业净利润率和归母净利润率下降，平均下降幅度分别为7.5个百分点和7个百分点。
融资端的优势未能缓解国/央企盈利能力的下滑，其下降范围和幅度甚至还略高于民企。以净利润率为例，TOP 100中，82%的国/央企净利润率呈现下降，平均降幅达8%，而民企的对应指标则为78%和6.9%。
整体盈利表现来看，行业毛利润率水平尚可，净利润率表现则堪忧。
TOP 100房企平均毛利润率为27.6%，其中7成企业毛利润率在20%及以上；对照净利润率来看，TOP 100企业平均净利润率为10.3%，仅3成企业该指标达到10%，TOP 100企业平均归母净利润率为8.3%，仅25%企业该指标水平在10%以上，近10%企业归母净利润率为亏损状态。
即便盈利能力下行，部分企业的毛利率依然处于高位。例如珠光控股上半年毛利率达到80.1%，浦东金桥、陆家嘴、苏宁环球、瑞安房地产、张江高科等也超过60%。
这部分企业大多规模较小，上半年营收排名在50名之外，高利润率并不稳定。
以瑞安房地产为例，上半年其毛利因为集团收入减少而同比下降43%至28.2亿元，但毛利率却由去年同期的41%上涨至64%，提高约23个百分点，主要是由于投资物业的毛利贡献比例上升所致。
此外，物业公允值变动也是不少企业高利润率的一大原因。
绿景中国和南京高科今年上半年营收分别为10.5亿元和14.9亿元，但其待售物业或投资物业公允值变动确认和投资收益分别达到23.1亿元和13.8亿元，因此这两家利润率水平前后年度出现大幅度波动，绿景中国上半年毛利率为41.6%，同比下降近6个百分点，南京高科则上升了6.3个百分点至27%。
即便如此，少数企业的高盈利水平依然无法掩盖行业盈利下行的困境。困境原因与去年基本一致，2018年-2019年高价地项目进入结转，在此基础上资产和信用减值以及合联营企业的投资收益下降也在一定程度上侵蚀企业净利润。
除此之外，亿翰智库还提出今年上半年两个新的导致净利润率下滑的因素：一是部分企业营业收入出现大幅下降，三费费用与营业收入计入周期的错配，使得净利润率出现显著下降。上半年，缩表潮之下，华润置地、美的置业、合生创展、旭辉控股、宝龙地产、正荣地产、大唐集团、祥生控股、合景泰富等多家房企营收出现下滑，其中时代中国上半年取得营收64.98亿元，同比减少52.35%，瑞安房地产同比下滑63.14%，上坤地产和大发地产营收“缩水”更是超过80%。
二是上半年人民币对美元贬值，也导致部分企业计提了不同规模的汇兑损失。这其中尤以美元债大户影响深重，例如富力，汇率波动给其造成超过21亿元的汇兑损失，雅居乐的汇兑损失也高达14.25亿元，绿城中国、万科集团、宝龙地产的汇兑损失也超过10亿元，旭辉控股、远洋集团、招商蛇口、美的置业、正荣集团也遭遇了数亿元的汇兑损失。
未来利润在何处
亿翰智库认为，短期行业盈利能力仍将承压，2021年下半年以来企业拿地利润空间逐步改善，此前利润率不理想的项目将在未来1-3年内陆续结转，加上市场缓慢调整和修复过程，短期行业毛利润率和净利润率仍有下行压力。
半年报业绩会上美的置业坦言，在当前背景下毛利的提升依然较为困难，公司试图通过对城市包括区域的整合及提升，进一步对冲毛利的下降以及费用的提升。“利润王”中海也表示，未来一两年毛利率和净利润率水平依然会承压。
中期来看，穿越周期依然坚挺的企业将有望实现盈利能力的回升，亿翰智库给这些企业做了画像，大致具备以下三个特点：
一是2021年下半年以来持续以低成本获取优质土储。中期业绩会上，多家房企释放了此类信息。
以龙湖为例，上半年龙湖获取了17宗土地，其中5成零溢价，平均溢价率控制在5%。业绩会上龙湖表示，土地市场未来很长一段时间都是机会，不少项目开发周期快，利润也有保证，“5个月能开盘还能做到12％、13％的净利和20％多的毛利，留一些现金去拿土地，能够进一步提升盈利能力”。下半年以来龙湖在公开市场拿地加速，9、10两个月拿地11宗，合计投资超127亿元。
此外，金茂也透露上半年拿的地的净利率都在10%-15%以上。绿城表示今年上半年实际获取的地块净利润率近10%，比如北京一批次拿到的地块利润率接近10%，杭州一批次拿到的净利润率也接近9%，比内部的投资要求还高。
二是布局城市韧性好，降价销售的压力小，市场分化让布局高能级城市已成为行业共识。
三是企业本身品牌和口碑过硬，在竞争中能够不以价格战为主要手段。
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