题图来源：视觉中国
记者/ 李惠琳 江昱玢
潘石屹夫妇，双双隐退江湖。
9月7日中午，SOHO中国发布公告称，潘石屹和妻子张欣，已分别辞任董事会主席、CEO职位。
二人仍为SOHO中国董事会成员，继续任执行董事，事业重心将转至“专注于支持艺术和慈善事业”。
老板往后退，市场却沸腾了。
今日午后，SOHO中国股价快速拉升，以1.51港元的价格收盘，上涨11%，市值78亿港元，拉升7.8亿港元。
股市这样回应潘的辞任，这位59岁的地产大亨，也有点尴尬。
早想退，没走成
潘石屹是地产圈的话题人物。
1995年，其与妻子张欣共同创立SOHO中国， 赶上房地产黄金时代的红利，带领SOHO中国迅速崛起。
2007年，SOHO中国登陆港交所，一度以19亿美元创下亚洲最大商业地产IPO，夫妇身家暴涨至500亿元。
来源：视觉中国
巅峰时期，SOHO中国年营收超过180亿元，其后一路下坡。
2014年开始，潘石屹不断出售资产，退意越发明显。据不完全统计，到2019年里，其累计出售300亿元资产。
2020年，SOHO中国两度传出私有化消息，美国黑石集团、高瓴资本均给出报价。
2021年6月，黑石集团发出全面收购要约，计划收购SOHO中国已发行全部股权，交易价格约236.57亿港元。
要约若完成，潘石屹夫妇仅保留9%的股权。
三个月后，这笔交易告吹，潘石屹未能如愿离场，还意外留下麻烦事。
今年7月，SOHO中国CFO倪葵阳，因涉嫌内幕交易接受调查，据称，倪可能在黑石收购要约中利用股票套现。
潘石屹最近一次露面，是在今年3月。
他喊来京沪中介机构，召开一场线上视频会议，寻求出售3.2万平米优质房源，包括银河SOHO、三里屯SOHO等11个项目，涉及办公、商业及公寓等多种类型，均在京沪两地。
潘石屹诚意十足，打出七折优惠， “相信市场没有‘卖不出去的货，只有卖不出去的价’，所以决定血本甩卖。”
潘石屹称，收入全部用于降负债、不分红，但是，没有降低外界对其清仓退场的怀疑。
这次，潘石屹夫妇也不算真正离场，二人仍为SOHO中国董事会成员，也未有股权变动。
2021年报显示，Cititrust Private Trust (Cayman) Limited以信托受托人的身份，持有SOHO中国63.93%股权，潘石屹夫妇及其子女为该信托受益人。
新管理层的班底，均为任职于SOHO中国的老臣，黄晶生成为董事会非执行主席，徐晋、钱霆为执行董事和联席CEO。
潘家夫妇，依然可以牢牢控制着公司。
包租公，不好当
新接手的管理层，任务并不轻松。
SOHO中国专注于京沪城市中心的高档商业地产项目，过去十年，由散售模式转为自持物业模式，潘石屹摇身变为“包租公”，体量大为萎缩，在疫情冲击下，过得越发艰难。
2021年，SOHO中国收入仅为17.42亿，几乎全是租金，同比下降20.53%，净亏损1.31亿元。
今年上半年，“包租公”的生意雪上加霜。
其租金收入8.96亿元，投资物业平均出租率，本来稳定在90%以上，如今降至约80%。
在提供收入的9大京沪项目中，7个自持项目的出租率，较2021年末均出现不同程度下滑。
其中，潘石屹视作“两个永远不能销售的项目”——望京SOHO、外滩SOHO，半年时间，出租率分别下滑5个、7个百分点。
“在北京，SOHO中国的租金回报率还不到3%，银行贷款资金成本超4%。全年物业经营仍然亏损2%，生意怎么做？”潘石屹多次提及，中国楼市资金回报率太低。
他负债压力，不算轻。
截至6月底，SOHO中国净资产负债率约为44%，平均借贷成本约4.7%，总借贷共计约167.3亿元，一年内到期的超过16亿元。
SOHO中国的流动负债，超过流动资产约31.2亿元。
潘石屹习惯了“卖卖卖”，解燃眉之急。
今年3月开始甩卖的资产，将会贡献一部分收入。《21CBR》记者在“搜候”公开租售平台上发现，截至目前，其显示已售的自持房源共计31套。
SOHO半年报未披露上述交易，因为未到会计准则要求的收入确认时点，不出意外，这些已售出的资产，有望能快速回些款项。
SOHO中国已是二三流地产商，潘石屹夫妇依然很富，4月发布的富豪榜中，两人合计坐拥210亿元财富。
“钱已经赚够了，做事不会优先考虑赚钱。”潘石屹做过这样“佛系”的表白。
然而，赚够了钱，未必就见得能全身而退。
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