作 者丨张敏,实习生李佳媛
一份“百亿纾困基金”方案的出台，使郑州成为近期最受关注的城市。
据大河报消息，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》已由郑州市人民政府办公厅印发至各开发区管委会，各区县（市）人民政府及各部门、各有关单位。
按照方案内容，郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元。基金按照“母基金-子基金-项目”的模式运作，采用四种方式进行项目纾困。
8月5日，该基金的首个纾困项目落地。
在本轮楼市调整中，郑州是震荡幅度最大的城市之一。根据国家统计局的数据，2021年8月至2022年6月，郑州新房和二手房价格指数连续11个月下滑。在近期的停工停贷风波中，郑州也因涉及项目最多而受到关注。
在出台楼市纾困政策方面，郑州同样走在前列。
今年3月1日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中涉及取消“认房又认贷”、给予房企贷款支持等18条多维度、大力度的政策调整。4月和6月，郑州先后推出“青年人才新政”、棚户区改造房票安置方案等政策，对合理需求进行支持。
“百亿纾困基金”方案的出台，被认为是又一项实质性的纾困政策，在“保交楼、稳民生”的政策背景下，对很多城市有着示范意义。
21世纪经济报道了解到，目前该政策尚未全面铺开，其最终效果也尚待进一步观察。但剖析郑州样本，仍然有助于对当下的楼市现状和纾困前景有更深刻的理解。
从棚改潮到“三条红线”
郑州楼市的发展，既与城市化进程和经济增长的大势有关，又得益于大规模的棚户区改造。
“十二五”以来，郑州市启动较大规模的棚户区改造。棚改催生的大量需求，带动郑州楼市高速增长，房价和地价也不断攀升。2016年，郑州土地市场迎来高光时刻，当年共诞生15个“地王”。
当年10月，郑州重启“限购令”，楼市调控开始升级。至2017年5月，郑州六次发文强化调控，将限购、限售等政策的强度和范围不断扩大。政策力度空前，郑州楼市也很快降温。
“十三五”期间，郑州继续保持较大的棚改规模，但在严厉的调控下，市场并未大涨，当地房地产从业者把2017年至2021年的郑州楼市称为“横盘期”。
2020年8月，以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策出台，房地产业去杠杆的大幕正式拉开。郑州某资深房地产从业者向21世纪经济报道表示，“三条红线”出台后，银行融资渠道率先收紧，开发商对信托、基金、美元债等非银融资渠道的依赖逐渐增强。但到2021年下半年，这些非银融资渠道也逐渐关闭。如今，郑州本土开发商中，除少数头部房企外，大部分已很难获得融资。
2022年6月，始于江西景德镇某项目的停工停贷风波，开始向其他区域蔓延。根据易居研究院智库中心的统计，截至7月16日，郑州是涉及停工停贷案例最多的城市，共涉及32个项目。
易居研究院的统计显示，今年1-7月，包括郑州市主城区和八个环郑区域在内的大郑州市场供应量大幅缩减，同比下滑约64%。今年上半年，郑州新房成交量同比下滑近半，二手房成交量下滑两成。
并非都是建业
形势的变化，很快令郑州房企不堪重负。2021年9月，一份建业集团向河南省政府发出的求救信《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》广泛流传，后被当事方确认。建业集团是河南省最大的房企，其销售额在郑州楼市的排名也十分靠前。
2022年春节后，建业继续对组织构架进行调整，五级构架精简到三级，总部有约一半的人员被分流到一线。5月31日，河南文旅投资集团对“建业电影小镇”和“只有河南·戏剧幻城”项目进行股权投资；7月21日，河南铁建投集团入股建业，成为第二大股东。
8月8日，借助不动产盘活、股东借款及境内融资，建业完成2022年到期的5亿美元6.875%优先票据偿还，公司年内已无待还美元债。至此，建业的压力总算有所缓解。
其他的河南房地产巨头中，鑫苑已经出现债务违约，正商、永威、康桥都面临债务压顶的局面。
一些中小房企的境遇更加困难。郑州某中型房企高管向21世纪经济报道记者表示，去年年末，公司实施了较大规模的人员优化。其中，研发部门的裁撤比例在一半左右。2022年上半年，该公司又进行了一轮人员优化，同时还有普遍的降薪。
即便如此，当下的情况还是令他担忧。“非银融资已经暂停好几个月了，银行融资需要有抵押物，但公司没法拿地，也就没什么可抵押的。”他说，公司曾尝试出售项目，但在现有的市场环境下，问津者寥寥，且条件“极为苛刻”。
他表示，公司已有一个项目处于停工状态，但目前能做的，只能是期待市场回暖，以及政府出手支持。
在郑州，这类房企为数不少。该人士透露，得益于大规模的棚户区改造，不少郑州本地房企在近些年应运而生，构成郑州楼市巨大的“长尾”。在这条“长尾”中，很多企业的抗风险能力严重不足。
在市场端，上半年一系列稳楼市政策出台后，郑州楼市曾一度有所回温。但停工停贷风波的出现，使购房者的信心再度受挫。
今年6月，郑州市房管局组织部分重点房企座谈，在给予安抚、承诺支持的同时，也督促企业尽快复工。但事件的影响已经开始扩散。
“救项目、不救企业”
在这种情况下，“百亿纾困基金”被寄予厚望。
今年7月19日，河南资产管理有限公司官网消息显示，郑州地产集团有限公司与河南资产管理有限公司近日达成共识，将联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。
8月初，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》披露。具体来说，基金运作模式为“母基金-子基金-项目”，由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%。
四种纾困模式也颇受关注，分别是：
“棚改统贷统还”模式，由政府平台公司接收，后期政府主导；
资产大于负债的项目，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；
资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；
销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这种模式更加明确了城市和区级政府的责任，且有详细的分类管理方案，相比其他类型的纾困政策，更有实际意义。
他指出，郑州的保交楼形势最严峻，如果郑州采取上述纾困模式，能在一定程度上代表其他城市的政策导向，即坚持市场化、法制化，商业可持续，绝不让道德风险发生。
郑州房地产界的共识在于，该基金主要着眼于项目层面的运作，大原则是“救项目、不救企业”，这也是监管部门“保交楼、稳民生”指导思想的体现。至于企业的生死存亡，仍然需要自我拯救。
8月5日，由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与河南建业投资控股有限公司就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。这也是该基金落地的首个项目。据介绍，后期拟通过建设和运营，在龙湖金融岛片区打造高端金融产业集聚区，助力郑州市引入智慧产业，推动产业升级。
与外界的期待相比，该基金首个落地项目既非住宅类项目，母公司又没有重大资金问题，似乎并不具备典型意义。
但有房企人士向21世纪经济报道表示，这仍能说明一定的问题，即只有资产质量较好、政府信誉高的项目和企业，才有望率先得到扶持。相比之下，历史遗留问题多、母公司存在违约风险、本身质量不高的项目，并不是主要的纾困对象。
“纾困基金不是万能的，想要得救，首先要证明自己值得救。”该人士说。
截至记者发稿时，不少受访的郑州房企表示，尚未接到对旗下项目展开尽调评估的通知。
启示
郑州楼市纾困备受关注，皆因其被视为典型二线城市的代表，但实际上，郑州楼市还有一些独有的特征。
除棚改撬动外，城市外扩也带动了郑州楼市的发展。2016年，郑州市市域城市建成区面积为744.77平方公里，2021年增长至1342.11平方公里，5年间近乎翻倍。
城市建成区面积的扩大，使郑州市的住房供应大幅增加。其中，郑东新区、金水区、高新区都是近年来新房供应较大的区域。
同期，郑州的常住人口从972.4万人增至1274.2万人，其带来的新增住房需求，成为维持郑州近几年楼市交易的重要力量。
但相对于庞大的供应量，楼市去化速度仍然不快。易居克而瑞智库中心的数据显示，截至今年6月，郑州市的住宅库存为760万平方米，虽然比去年同期略有下降，但按照现有的销售节奏，去化周期仍然达到15个月，为近10年以来最长。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示，这一情况也说明，郑州楼市的供需基本面并不好。同时，近年来郑州的房价涨幅不大，去年以来还出现了下跌。
他认为，对于房企而言，激烈的市场竞争和有限的利润空间，都将是郑州楼市的长远挑战。就这一轮调整来说，即使企业暂时渡过危机，市场要恢复元气也尚需时日。
兰德咨询机构总裁宋延庆则认为，相比一些西部城市，郑州楼市的危机并不算严重。宋延庆对郑州楼市的长远发展较为乐观，他认为，作为一个人口大省的省会城市，郑州对省内人口仍有较强的吸引力，楼市发展潜力也值得期待。
“市场没有太大问题，是企业出了问题。”宋延庆向21世纪经济报道表示。根据他的调研，在这轮调整中，河南有很多房企得以幸免，其中包括一些区域性房企和小型房企。这些房企的共同特征在于，没有打开非银融资渠道，从而并未在“横盘期”实现快速扩张。
“不管是主动选择，还是试图尝试但没能成功，凡是没有打开非银融资渠道的企业，几乎都在这一轮调整中幸免了。”宋延庆说，这也说明，盲目加杠杆已经不适合现在这个时代。
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