在经历近40年的快速发展后，产业园区正迎来新的十字路口。2018年，在新一轮经济大调整大变革的背景下，产业园区正在不断探索“下半场”破局之道：从过去功能结构单一、产业结构单一、与区域发展脱节、就业人群与消费结构不相匹配的“孤岛经济”转向集生产与生活为一体的新型城市功能区。
自1979年蛇口工业园始，经历了上世纪90年代的野蛮生长，直到本世纪初的优胜劣汰，中国产业园区建设，包括保税区、工业园区、出口加工区，作为体制机制创新的试验田，都或多或少带有鲜明的中国特色影像。
无论是民营资本高度发达的昆山经济开发区、创新特色鲜明的苏州工业园区、有“中国硅谷”之称的中关村科技园，还是闻名于世的PPP(政府和社会资本合作)典范固安产业新城，通过这一个个鲜活的样本，可以管窥中国经济的诸多特征。
这些如繁星般灿烂的经济骄子，点亮了中国高速工业化和城镇化的进程，为上亿城市新增人口提供了广阔的承载空间。
改革开放40年来，这些新城新区的发展既有成绩，也不乏挑战。从工业化角度，要淘汰落后和过剩产能，标本兼治推动经济结构转型升级。从城镇化角度，土地供应正逐步收紧，城市边界也日渐清晰。
这些都对一个基本生产生活空间的打造，设置了更高的门槛。与此同时，诸多“睡城”为人诟病，纷纷扰扰，争论不休。
在改革开放早期，百废待兴，国内生产力落后，产业发展停滞，贸易基础差，但落后的现状也形成巨大的优势：极其低廉的生产资料价格、人力成本和土地成本。
也因此，当时我国工业园区的产业起点低，多以“三来一补”(来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易)的形式承接中国香港、中国台湾、日本和韩国的外来加工业务，由外商提供设备(包括由外商投资建厂房)、原材料、来样，并负责全部产品的外销。
1984年后，随着大连经济技术开发区挂牌成立，中国的产业园区进入了开发区与高新区模式的初创探索期及经验推广期。1988年8月，国家高新技术产业化发展计划——火炬计划开始实施，建设和发展高新技术产业开发区是计划中的重要内容。火炬计划的宗旨是：使高技术成果商品化，高技术商品产业化，高技术产业国际化。中关村正是在这一时期成立的。
在此期间，国家开始在扩大外贸、吸引外资、引进技术等方面下大力气。研究产业园区发展历史的行业专家总结认为，这些发展初期的园区，也即第一代园区的重要特征是以政策为主导，国家投入为主，依托国家产业的划拨带动整体发展。园区各管理主体在行使权力方面具有一定经验，但还不明显，权力运用的酝酿特征明显。
在这一阶段，中央对开发区的政策支持，主要不是体现在直接给予资金的资助，而是给政策、给自主权。一方面，大多的开发区、产业园区都是白手起家，发展基础薄弱，建设资金短缺；另一方面，外资进入中国尚处于试探和观望阶段，所以总体发展成绩并不尽如人意。但是这些园区大胆探索，艰苦奋斗，初步完成了“原始积累”。
而在“南方谈话”之后，我国掀起了产业园区对外开放和招商引资新一轮高潮。以张江高科、江苏工业园区为代表的第二代园区逐步建立，园区的一些管理职能开始下放给管理机构，实行“小政府、大社会”的管理体制，园区人员精简、办事高效的特征凸显。
这类二代园区的主导产业为低端制造业，由于低端制造业的产业特征是以人口为驱动，因此此类园区呈现向一二线城市市郊集中的趋势。这一时期，园区发展的主要动力是不断加大的对外开放速度，二代园区纷纷依靠低端制造业起家，我国“世界工厂”的雏形出现。
但随着园区数量的暴涨，导致地方政府间的恶性竞争和企业的随意迁移：为了引资，地方政府一再降低土地价格、水电等资源费用和其他税收标准，造成了土地开发效率低下和资源浪费。同时，一些企业为追寻最优惠政策而在相邻园区间迁移，导致财政税收的极大损失。
在这一背景下，2003年，《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》发布，全国各类园区进行大整顿，园区数量从6000多个精简到1000多个。园区也逐步形成三种管理模式：政府主导型、企业主导型、政企结合型。
此后，园区开始进入市场化转型与升级创新阶段，民营资本在产业园区领域大展拳脚，国有运营商则对自身进行整合、升级、创新。在市场化园区的开发方面，涌现出了诸如华夏幸福基业股份有限公司(以下简称“华夏幸福”)等为代表的PPP开发模式，代行政府的土地整理、基建和招商功能，通过园区运营实现土地熟化后的价值增值。
(责任编辑：DF120)
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