“央四条”的核心是支持改善型住房需求，除了缓解市场超预期疲软外，纠偏有点“不近人情”的房贷政策(“认房又认贷”)，顺应城镇居民改善型住房的需求是此次新政的出发点。改善型住房时代到来后，住房的流动性更大了。此次“央四条”在改善型需求支持上，提出了“先偿后贷”的优惠标准。在重点一二线城市，绝大部分首套房贷款发生在最近10年，房贷期限一般在20-30年，这意味着必须要卖掉首套房才能偿清贷款，存量房的流动性更大了。
存量房流动起来是个好事情，不仅有利于活跃市场，增加供应，而且增加了银行可贷资金，对贷款进行重订价，以高收益房贷置换低收益房贷，增强银行发放房贷的积极性，缓解流动性风险。尽管目前“央四条”已经在各大银行落地，很多媒体和专家也认为，修复疲弱的楼市需求指日可待，但是，笔者认为，目前购房购置成本处于历史上的最高水平，对需求的释放和增强存量房流动性非常不利。
目前，购房购置成本有两类，一类是税费成本，另一类就是房贷成本。现行的住房交易税费(契税、营业税、所得税和中介佣金)，还停留在过去10年调控期间打压性税费政策工具上，限制炒房和不合理需求(低于5年的住房流转)的初衷与鼓励房屋流转和改善住房需求相左。房产证不满5年的住房交易，要缴纳房屋总价9%至12%的总税费。也就是说，一套200万总价的房屋，若房产证不满5年就交易的，要缴纳20万左右的税费，如此高的税费是首套需求和改善型需求无法承受的，也不利于存量房屋的流转。
对于改善型需求来说，在其购置首套房后，会由于家庭规模扩大(添丁和三代同堂)、收入水平的增加、工作的变动和家庭搬迁，产生了改善住房或换房的需求。试想，家庭规模扩大要在5年以后吗？工作变动会超过5年吗？这两种情况很少在首次购房5年后才发生。若考虑到新房办证时间也要1-2年，从购置首套住房到改善住房，低于5年的人更多，而目前过高的税负完全转嫁到改善型购房者身上，对这种需求的抑制很明显。
住房贷款成本也很高。尽管“央四条”明确，首套住房最低贷款利率可到基准利率的七折，但谁都清楚，七折只是贷款利率的“下限”，具体要由银行业金融机构根据风险情况自主确定。从目前来看，对首套购房和改善型购房贷款，银行能按基准利率发放就已经相当不错了。
利率市场化以后，存款开始“逃离”银行。为吸收存款，银行不得不吸收表外化存款和循环发行期限较短的高收益的理财产品，以此来滚动期限较长的信贷投放，应对利率市场化的冲击。水涨船高，贷款利率也开始逐渐呈现上浮的趋势，下浮利率几乎绝迹。因此，贷款基准利率与实际发放利率的差距越来越大，贷款基准利率的参考意义越来越小，按照基准及以下利率来发放贷款的机会成本很大，而收益越来越小，甚至会亏损。
由于个人住房贷款不可能像表外贷款、“小微”或消费贷款一样，可以按基准利率上浮20%以上来发放，而且个人房贷期限长，会恶化银行流动性风险，也无法贡献存款，银行并不愿意发放住房贷款。这就是为何金融监管当局在6月和8月连续“隔空喊话”，要求支持首套住房需求，也无法缓解银行“抛弃”房贷的情绪。根据融360的数据，8-9月份，各大银行首套住房平均贷款利率在基准利率的1.05-1.1倍。而同时，以消费贷款的名义来间接发放住房贷款，从而突破房贷利率限制的贷款行为却比比皆是。
因此，目前在个人住房贷款领域，也存在严重的融资成本高、贷款难问题。本质上，这是由两个方面的原因造成的。一是，监管部门要求商业银行支持首套房和改善型住房贷款需求，事实上是将这类贷款作为政策性贷款来看待，但却让追求盈利的商业银行来执行，这本身就是不合理的；二是，属于政策性扶持的行业(如小微、三农等)，今年以来一直有“定向宽松”的货币政策支持，源头上的资金成本降低了，银行也愿意按照较低的利率来发放。
但是，在公积金不成气候，问题一大堆的情况下，目前并没有政策性金融机构来支持个人住房贷款；另外，囿于长期以来对楼市的惯性打压，“定向宽松”的货币政策也没有将个人房贷包括进来，造成个人住房贷款尽管事关民生，大家都觉得很重要，但谁也不支持，成了被遗忘的角落。
此次“央四条”已经认识到了这个问题。为增强金融机构个人住房贷款投放能力，“央四条”提出，“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放”。事实上，这是“定向宽松”的货币政策在个人住房贷款领域的实施，目的不仅是为了增加可贷资金，也是为了降低个人房贷资金来源成本。
但是，过去10年，银行间MBS总共才发行了3单，而且发行成本均定在利率区间上限价格，融资成本很高。今年7月22日，邮政储蓄银行发行了一款MBS产品，A、B两档招标收益率分别高达5.8%和6.79%。目前，由于无风险收益率居高不下，若再考虑到产品管理成本，实施MBS很难从源头上降低个人房贷成本。而在资本市场上发行专向金融债券，周期太长，短期内见效不大，成本也不见得低多少。因此，未来一段时间，个人房贷成本将依旧居高不下。
笔者认为，降低购房成本，要从降低税负成本和贷款成本同时入手。就前者而言，对改善型购房承担的营业税全额征收的规定，建议从首套房的房产证满5年回归到满2年，同时建议降低首套普通住房购置的税收成本。这里，地方政府可能会担心税收减少的问题，但从长远看，减税能刺激存量住房流转，增加住房需求释放，房地产总税收是增加的；就后者而言，建议“定向宽松”的货币政策惠及到首套住房和改善型住房，可以探索银行以MBS作为抵押品，向央行申请PSL(抵押补充贷款)来低成本融资，定向支持首套住房和改善型住房购置贷款。
(责任编辑：DF143)
,首套南方航空网上值机 住房和改善型住房的 购置成本亟待降低相关：
消费者不应负担 油品升级双重成本 在环保压力之下，成品油升级正悄然铺开。10月1日开始，陕西省开始全面供应国五标准的汽、柴油。这也是继北上广等一线城市和东部沿海地区之后，西部首例实施成品油国五标准的省份。陕西省物价部门表示，根据国家统一安排，成品油升级所带来的成本暂由生产企业和经销企业承担，消费者暂不承担成品油升级成本。 最理想也是最合理的情况是，升级成本一直由垄断企业负担，而与消费者无关。此前的官方说法是，消费者承担升级成..
光大系融资租赁公司落户自贸区 近日，光大证券全资子公司与幸福航空、荆门城投联合组建光大幸福国际租赁，成为继海通证券去年收购恒信租赁之后又一家进军融资租赁领域的券商。 “光大幸福国际租赁注册地为上海自贸区，是看中了自贸区内融资租赁的高速发展。而且，光大证券作为扎根于上海的券商，更具地域优势。”一位华东地区券商行业分析师说。 据悉，上海自贸区总体方案明确表示允许和支持各类融资租赁公司在自贸区内设立项目子公司、开展境内..
央行马骏：中国无需大规模经济刺激 中国人民银行研究局首席经济学家马骏11日在华盛顿表示，虽然当前中国经济有所放缓，但就业市场相当稳定，中国不需要出台大规模经济刺激政策。 马骏在国际货币基金组织和世界银行年会期间出席国际金融协会举办的中国经济研讨会时说，近期中国没有出台大规模经济刺激政策的必要。一方面，中国经济正逐步从制造业主导向服务业为主转型，相比以前能吸纳更多就业；另一方面，房地产、部分国有企业和地方政府融资平台的杠杆率已..
9月CPI涨幅料继续走低重回2%以下 随着鸡蛋和猪肉价格在连续上涨后迎来了首次回落，9月居民消费价格指数(CPI)涨幅走低也成为业内共识。多家机构预测，9月CPI涨幅将在1.5%至1.6%之间，较8月再次下跌并创出年内新低。未来CPI涨幅继续下行的可能性较大，全年CPI涨幅约为2.2%。 中信证券首席经济学家诸建芳分析，9月食品价格相对平稳，其中菜价有所上涨，肉价出现下降，但整体波动幅度相对较小，预计食品价格环比涨幅为0.9%左右；非食品类价格方面，预期娱乐服..
李克强：中国经济有条件保持中高速增长 国务院总理李克强当地时间11日中午在德国汉堡出席中欧论坛汉堡峰会第六届会议并发表题为《树立互利共赢的新标杆》的主旨演讲。 李克强表示，经济发展要有一定的速度，但更重要的是看耐力和后劲。今年以来，面对错综复杂的国内外环境，中国经济面临着下行压力，但运行总体平稳，城镇新增就业超过去年同期，发展质量提升，生态环保取得积极成果，经济运行处在合理区间。 李克强指出，中国经济能有这样的表现，主要靠..
MBS重启不会重演次贷危机 随着中国版MBS重启，因6年前重创美国金融市场的次贷危机而起的担忧，不免再度出现。然而，今非昔比，多位受访的专家认为，中国与美国的情况不同，中国版MBS不会成为美国次贷危机的翻版。 社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，我国信贷资产证券化虽然在2008年暂停，但自2011年重启以来，发行主体不断扩容，基础资产日渐丰富。从目前的发行情况来看，信贷资产证券化已经处于常态化发展阶段，而MBS只是信贷资产支持证券..
光大证券详解“港股通” 生物医药行业机会多 我国是世界上最大的医疗服务市场之一，医疗总开支年均复合增长率达18%。但是，我国人均医疗开支总体偏低，医药市场还有很大的增长空间。医疗健康的需求是刚性的，医疗产业高速增长背后的驱动力是人口老龄化、人均收入的提高，以及国家的大力投入。我们对三大因素的分析如下： 第一，我国正在逐渐步入老龄化社会。根据联合国的相关数据，我国65岁以上人口将由2010年的1.13亿增长至2050年的3.31亿人。一般来说，65岁以上人..
IPO排队大军新增10家 待审企业达566家 共有136家企业赶上了9月底的财务数据更新“大限”。证监会最新公布的首发(IPO)企业排队情况表显示，截至10月10日，处在中止审查队列中的拟上市企业共有24家，这意味着此前因财务数据过期而被中止核查的绝大多数企业都赶上了末班车，递交了更新后的预披露材料。 可知晓的是，在9月25日时还有160家企业处于中止审查状态，在9月底的几个工作日内，再次出现了企业扎堆递交预披露材料的情况。截至目前，中国证监会受理首发企业..
为筹集资金增加住房贷款投放 多家银行正准备发行MBS截至?目前，仅有建行和邮储银行成功发行了MBS。从某评级机构知情人士处获悉，已有3家银行正在申请发行RMBS。 有分析师预测，发行利率约为6%，明年初或为发行窗口 国庆节前，监管机构发文鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)支持房贷投放。证券时报记者了解到，银行发行MBS的积极性较高，目前至少3家银行正在为发行工作做准备。另有多家券商高度评价此次MBS试点重启，视之为行业利好。 传交行拟发行RMB..
直销银行落地一周年 业务呈现多元化 落地一周年，直销银行概念依然受捧。从无到有，目前国内直销银行军团已扩容至12家。 华夏银行是这个阵营的新加盟者，日前已推出直销银行测试版，现正处于分阶段推广期：10月下旬至11月上旬为员工试用和部分分行推广，11月中旬将向公众推广，正式版将随后上线。 作为商业银行应对互联网金融跨界抢食的抗衡利器，直销银行呈爆发式增长，6月至今就有7家上线。其中，新玩家在基本功能货币基金产品的购买和存款业务上，..