[ “国内已有的养老项目在实际运作中存在种种问题：有的项目因为设计了不合适的收费模式，导致回款困难；有的项目把主要精力放在需要护理的老人身上，缩窄了目标人群的范围；大部分项目缺少能让老人产生感情认同的元素。因此，找到一个适合中国市场的商业模式，成为决定类似项目前途的关键。”天地健康城总经理邓耀东表示 ]
10万元/年的“天价”养老服务费，将位于上海青浦的退休社区项目——“天地健康城”推向了舆论的风口浪尖——如此收费是天方夜谭，还是物超所值？
面对争议，天地健康城总经理邓耀东称：“这是养老地产在中国的一次商业模式革命。”
天地健康城位于青浦朱家角板块，距离朱家角古镇2公里，整个项目由约780套产权式养老公寓、350套酒店式养老公寓以及36套护理公寓组成。
根据媒体此前的报道，项目计划向业主收取每年10万的服务管理费用，高昂的收费挑动对养老问题极为敏感的社会神经。
商业模式的革命
“测算下来，每户直接运营成本超过5000万元，折合到每户6.5万元，天地健康城的服务成本比其他养老项目的成本高。”邓耀东解释“天价”的理由。
据了解，天地健康城项目即将预售的产权式养老公寓，每户面积100~170平方米，总价在150万~300万元不等。
项目将为入驻业主提供一整套养老设施与服务，而业主则将为此付出相应的服务费用。
“收费的方式有两种。”邓耀东介绍，业主可以选择按年支付10万元/户的服务费，也可以选择一次性购买价值100万~150万元的“恬愉会”会籍卡，拥有会籍卡后，每年每户就只需支付3000元，便可终身免费享受天地健康城所有高品质服务。这种收费模式据称参照了高尔夫会员制度以及被澳大利亚退休社区普遍采用的延迟管理支付(DMF)的模式。
“‘恬愉会’会籍卡可转让、可退回、可继承。”邓耀东称，业主可以在日后选择出售、转让会籍卡，也可以选择按照会籍卡原价卖回给项目发展商，如果业主一直持有会籍卡，会籍卡不仅实行终身制，还可以传承给下一代。
“事实上，会籍卡可以被视为一种理财产品，业主凭它可以享受养老设施与服务，还可以将其作为增值保值的投资品，因为可以预见的是，无论是通货膨胀还是人工成本的上升，日后相同服务的市场价格会越涨越高，这也意味着会籍身份将不断增值。”邓耀东称，所谓的“天价”养老服务只会物超所值。
“天价”背后的服务
设计出这样的收费模式，对项目发展商而言，是为了弥补项目后期运营成本，邓耀东表示。
相比一般住宅社区通常只有不到5%的配套比例，天地健康城配套比例占到20%，包括医院、护理院、各种娱乐设施、邻里中心、食堂、图书馆，并且都是为居住在社区中的老人专门设计。
不应被忽视的一个事实是：天地健康城是由一家致力于在中国开发建设、运营国际一流养老社区的发展商——中国天地控股，与其兄弟公司澳大利亚AVEO集团合作打造的项目。
AVEO为澳洲和新西兰最大的退休社区运营商，在社区运营管理方面有着30年的管理经验，迄今在全球范围内已经打造100余家高端退休社区，其中澳大利亚76家、新西兰24家、美国5家。
天地健康城在国内首度提出了“大学校园般的生活”的概念，为此将向入驻业主推出“恬愉学堂”，为社区老人创建一个养老精神家园，成为该项目最具特色的三大服务体系之一。
据了解，“恬愉学堂”借鉴了国内传统全日制大学的形式，拥有15间教室、图书馆、游泳馆、钢琴房等各类教育硬件设施，广泛设置了文化艺术类、运动健身类、劳动技能类等多项常规课程，还将不定期组织诸如外出游学、亲子互动、健康养生、居家美食等社团活动。
凡是入住天地健康城的老人们，都可以根据个人兴趣爱好与才艺专长而自主选择课程科目，零负担获取各项知识，增进交流与沟通，享受健康多元化、高品质的大学校园般的退休生活。
天地健康城还构建了一套完备的健康管理体系，成为其第二大服务。
项目率先引入了私人保健医生服务，专为社区的每一位老人提供日常性的身心健康护理，专业私人保健团队以信息化模式管理老人的健康档案，实时跟踪每一个人的健康情况，为老人的健康保驾护航。并与华东医院、瑞金医院等十多家三甲医院合作，开设专门的绿色通道，破解老人看病挂号难的问题。
此外，天地健康城的第三大服务——私人生活助理，将子女般亲情管理服务植入服务体系之内，解决老人所有生活琐事。在饮食方面与东方菲尼克斯庄园，进行有机蔬菜配送，同时提供有机健康食堂、钟点厨师等7种方案，专业营养膳食管理，搭配膳食温凉寒暑。
三大服务体系构成了高品质服务的基础。
探索市场化养老解决方案
养老问题扣动社会心弦，“天价”服务费正因此而成为社会关注的焦点。
2011年国家统计局公布的第六次全国人口普查数据显示，截至2010年11月1日零时，我国总人口为13.4亿人，其中60岁及以上人口占比为13.26%，65岁及以上人口也已经达到8.87%。
这意味着，尽管中国不是老龄化程度最严重的国家，但将长期是老年人口规模最大的国家。而伴随人口老龄化飞速而来的是亟待开发的老龄市场。
就上海而言，2012年，上海市人口中60岁以上人群超过25%。预计到2015年，老人将占上海人口比例三成。另外数据显示，1975年一位中国老人就有6名孩子；到了2035年，每两位老人将仅有1名孩子，老龄人口到2050年将达到4.5亿。
邓耀东表示，养老服务市场已由“养老”转向“服务”，服务费的高低一方面也反映了大众对服务质量的需求，在消费观不断进步、对服务质量要求不断提高的今天，高价服务费是为了满足一部分人的需求应运而生。
同时邓耀东也指出，健康退休社区在国外已有成熟模式，但在国内还是新鲜事物，“一方面欧美成熟市场的经验无法照搬到国内，另一方面，国内已有的养老项目在实际运作中存在种种问题：有的项目因为设计了不合适的收费模式，导致回款困难；有的项目把主要精力放在需要护理的老人身上，缩窄了目标人群的范围；大部分项目因为缺少能让老人产生感情认同的元素，而难以获得真正意义上的商业成功。因此，找到一个适合中国市场的商业模式，成为决定类似项目前途的关键。”
天地健康城也因此将成为依靠市场化手段解决养老问题的一次探索。从这个角度而言，即将展开一期预售的天地健康城项目能否得到市场的热捧，令人期待。
(责任编辑：DF126)
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