近日，市场消息称，由龙光地产与合景泰富发展联合打造的香港豪宅凯玥项目相关债权或将变更，李嘉诚旗下的长实集团正与项目债权银行之一的汇丰进行接触，希望接手该项目相应债权。
21世纪经济报道记者分别从接近合景、龙光的人士处证实了这一消息。但两家房企对此反应强烈，纷纷跳出来罗列交易一旦达成将对之带来的“负面影响”。更有市场声音直指，李嘉诚与长实此举是“趁火打劫”，将两家出险房企推入深渊。
不得不承认的是，凯玥是合景、龙光这两家深陷债务泥淖的出险房企手上为数不多的优质资产，在日后债务重组的方案沟通中，这也是重要筹码。站在各自的立场，两家房企的担忧与反抗，情有可原。
但长实、汇丰之间的接洽，实在也不应该被过分苛责。在本轮房企出险的周期中，并不乏金融机构通过合理渠道维护自身权益的先例，例如有银行接管了房企的优质项目，又如地方城投参与金融机构的出险项目债务重组等。
以此可见，汇丰转让债权，是正常的商业行为。这在日后出险房企的债权分解和处置中，或将持续见到。合景、龙光的“出头”，则是出险房企、金融机构之间博弈的侧影。
重要的筹码
合景、龙光在意凯玥项目，并非没有缘由。
公开资料显示，2017年，合景、龙光联合体以168亿港元的总价联合竞得这宗地块，其规划总建筑面积超76万平方呎（约7万平方米），为临海大型市区住宅项目。根据测算，凯玥项目总货值约超300亿港元。
鉴于这一项目的超高货值，龙光、合景均将之加入到境外债重组的增信范畴。接近龙光、合景的人士对21世纪经济报道记者透露，“在推动境外债重组时，为了保障投资人的权益，凯玥项目债权在两家公司计划重组的范畴之内。”
龙光与合景，均是已经出现债务违约的房企，且目前均在境外债重组的推进过程中。
其中，龙光原本计划在今年3月前推出境外债重组方案，但几经易稿，目前其整体方案还未最终完成；合景则是于今年5月才正式宣布启动境外债重组，目前也尚没有重组的时间进度表。
根据21世纪经济报道记者从两家房企的债权人处获得的情况，两家房企在与债权人沟通的过程中，均将凯玥项目视作重要资产。“这个是他们的筹码，项目货值高而且融资还比较克制，比较好变现。”一位境外债投资者对21世纪经济报道记者表示。
一位接近龙光的人士也对记者表示，“如果债权被转让，若是成功了对境外债的谈判会带来很大的阻力，会陷入困境甚至失败，境外展期谈判，相应的对境内正常生产经营也会受到相应的影响，可能会引发一系列问题。”
这也侧面印证了，合景、龙光对这宗资产的倚重。
为了保住这宗资产，合景、龙光还在全力地维持其正常经营。据合景、龙光两家房企所透露的消息，目前凯玥项目的银团贷款兑付情况正常，项目运作也正常。
汇丰的无奈
尽管有超高货值，也被两家房企视作是“救命稻草”，但凯玥的销售状况，却不甚理想。
一个确认的事实是，凯玥项目通过销售变现所能获得的现金流量，其实十分有限。
公开资料显示，凯玥项目于今年1月入市，而根据凯玥项目的成交纪录册，截至5月3日，凯玥仅售出3套房源，成交总价在1.64-1.85亿港元之间，累计回收资金约5.32亿港元。
入市近半年，如此的销售成绩，或许就是汇丰“急了”的原因。从汇丰的业务情况来看，受累于内地部分房企的业务表现，汇丰本身也处在挑战中。
可见的事实是，过去这几年，受到内地部分房企表现的影响，汇丰房地产敞口高企。
根据汇丰去年年报，汇丰列账基准预期信贷损失为36亿美元，同比增加45.2亿美元，其中有一部分来自“内地商业房地产行业的现行发展而作出的准备”。
据汇丰控股首席财务官艾桥智透露，截至去年底，对内地商业地产的风险敞口总额为168亿美元，当中香港业务入账风险敞口为94亿美元。其预测2023财年的列账基准预期信贷损失提拨约为40个基点。
“汇丰和恒生的地产风险敞口确实比较大，所以要把一些债权挪出去，处在比较可控的范围。”一位香港金融机构的人士对21世纪经济报道记者分析道。
在此背景下，汇丰接洽凯玥债权转让，在资本市场看来，实乃常规操作。
而据21世纪经济报道了解，长实已经通过汇丰与其他为凯玥提供贷款的债权银团协商，意欲收购这笔约102亿港元贷款的多数权益。一位了解情况的人士称，此次银团权益出售，仅仅是汇丰等少数银行的主张，大多数银行并没有出售计划。
长实的算盘
长实和凯玥地块，之前也有渊源。在2017年这宗地块的投标中，长实也曾参与其中，只不过败给了龙光、合景的联合体。
而长实在此时接洽债权收购，很符合其擅长的商业操作方式，也即是“低买高卖”。这两年，长实也不断在中国内地、中国香港寻觅投资机会，目前成功的案例有，去年12月以远低于市场预期的价格中标香港启德地块，以及现身在去年广州的集中供地中。
因此，长实看中凯玥项目，在市场看来并不出乎意料。长实目前并未对外回应与这宗交易的任何信息，但在资本市场看来，这宗交易如若最终达成，也是在正常的框架之内。
站在出险房企的立场，交易本身达成可能会带来的各种连锁反应的确可能存在，但金融机构也并非等闲之辈，他们本身就有各种合规的渠道行使权利。
“出险房企的诉求无非就是，债权人你跟我绑在一条船上，你不能够采取任何行动，不能够催债，也不要行使任何权利。”一位不愿具名的券商机构人士对21世纪经济报道记者分析认为。
可供对比的是，中信银行对佳兆业债权处置这一样本，中信银行作为佳兆业的大债主，通过服务信托的模式接手其旗下位于深圳的多个优质项目，由中信城开负责融资代建并提供一定资金盘活项目，而项目权益最终的分配则是要在中信银行和中信城开收回对应收益后，才能够归属于佳兆业所有。
除此以外，在出险房企的化险名单上，也并不乏债权方直接接管项目的事件，这在近两年来，并不罕见。
再将目光聚焦于凯玥项目，在许多资本市场人士乃至了解交易的人士看来，也多数不认为债权转让之间有不合规矩的地方。
“汇丰是债权人，即便要转让，合景和龙光的话语权也不会太大。他们可以表达不同意见，但最终结果见仁见智吧。”一位了解交易的人士分析称。
合景、龙光的诉求，是当下出险房企的侧影。他们意图改变什么，但手上的筹码或许却不支持。随着债务重组推进深水区，金融机构与出险房企之间的博弈将会持续，还会有更多的合景、龙光站出来，对金融机构说“不”。
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