房价的变化，是刚需、改善需求、投资客、开发商最关注的问题。大宗商品交易，把握好市场走势，选对时机是最为重要。在过去的40年中，房价跌宕起伏，最终是持续上升，一次次的打破记录。但是，你如果想炒房，不能永远拿着房子不卖，拿上几十年，也没有什么意义，不能当饭吃。所以，还是要根据市场形势，找出低点和高点，低吸高抛。
房价是否下跌，不同城市的房价都在分化，不能一概而论，我们来从以下几个方面分析一下。
1、通过周期来判断房价走势
回顾历史上的房价波动情况，每次涨跌都是在周期中波动，各专家房产投资者都密切关注宏观局势的变化，宏观局势直接影响房价的周期。大周期中嵌套着小周期，小周期又包含涨跌的趋势，作为投资者，正确地判断和把握住小周期，便可以在短期内获利。错过小周期，不舍得割肉的，可以继续等待大周期。错过大周期的，就果断割肉吧，因为我们不是永久产权。
2、未来城市分化明显
经过上次大涨之后，这两年在楼市调控上，似乎探索出了一个新模式——“一城一策”。2020年已经明确要全面推行此政策。长期实行的结果就是城市分化明显。使得全国有“鹤岗”一样的房价，也有“深圳”一样的房价。从2019年来看，首先一线城市的资源优势越来越明显，其次省会城市和经济强劲的二线城市，再其次是经济平稳增长的三四线城市，最次是经济稍差的县级市等等，这些不同档次的城市，房价涨跌不会再一刀切了。这也是为什么各大开发商从三四线城市，迅速转战强二线城市的原因。
自2016年以来，一线城市的房价不断升高，随后二线、三线、四线、县城、乡镇，只有有房子卖的地方，价格都得到了不同程度的上涨。使得全国房子无洼地。三四线的城市大涨的原因是棚改货币化。现在棚改过去了，房价开始企稳。
有人说，未来投资选择把握住“核心”就不会赔钱。意思就是在核心城市的核心片区，比如优质的学区房，医区房。但是经过这次肺炎疫情后，我相信，很多人的购房价值观会改变，“核心”区，未必住的“长久”。小区入住率高和低的利弊，孰轻孰重，显而易见。
3、微观层面的房价
城市之间在分化。同城中，相邻位置，不同小区，价格也在分化。同一个小区，不同户型和位置，价格差别也很大。这些都是未来的一种趋势。大家留意一下身边的小区，3公里内的小区，新建的小区，和老旧小区，价格差别有的甚至高达1倍。仔细了解一下，新建小区配备大不同老小区，比如，智能化物业管理方式，房屋设计采用大数据，更加适合现代人的“网络居家”工作、生活模式。在隔音效果上越来越好，你在新房里做主播，不再影响邻居。
再比如，在大城市，豪宅普遍受欢迎，豪宅的涨幅也远超普通住房。这次人们对优质生活的追求。优质的房产是短缺的，随着人们生活水平的提高，收入的增加，对优质房产需求数量在上升，供需不平衡，所以涨幅就大。普通住房遍地都是，已供大于求，能维持目前价格，就很好了。
所以，买房时机很重要，买什么样的房子同样重要，未来市场，已经不是你随便买个就能升值的市场了，投资房产，显然从大众化悄然演变为“技术活”。长期的房价走势分析完了，那么，刚需什么时候买比较合适？中国房价短期来看，会跌吗？
刚需最关心的是2020年房价走势，疫情的发生，比较突然，突然之下，必有特例，对刚需来说，有利有弊。
1、新房，开发商资金压力大
春节前，开发商的资金压力就很大。节后又不能复工，也不能销售。但是资金消耗每天都在进行。等疫情过去之后，开发商首先是保命，肯定会拿出一些特价房，只要你手握现金，真心想买的，定会让价格如你所愿。全款和高首付的刚需会更加有利。遇到合适的可以入手了。
新房还会受到限价的影响。为了防止市场出现大幅度波动，政府肯定也会限价。2020年，预计新房定价时会调低限价，加速上市。年前在同一小区买一期房，节后二期开盘价格低较多的情况会屡见不鲜了。
2、二手房
疫情对经济的影响是显而易见的。尤其是服务业，身边应该不少囤货卖不掉的现象。资金一时间无法周转，甚至铁定亏损。实体店季节货卖不掉，饭店刚雇了人，却不能开业等等情况。这些开店的手里通常不止一套房，他们也算是炒房者。因为他们前期做生意赚了钱，才投资的房子。现在生意不好，急需资金，肯定会有一些卖掉多余的房子救急。刚需，完全可以等待捡漏时机入手了。
3、刚需的不利点
不利只要一点，就是虽然房子价格可能会下降，但是你的收入也会受到影响。因此，刚需在选房时，一定要量力而为，切勿过度加“杠杆”。避免在长期还贷的道路上，把买房的“喜事”，变成“愁事”。
总结，中国房价未来中长期会分化，高质量的新房未来价格会一直上涨，老旧房子难涨。现在的二手房，以后都是老旧房了，套现很难了。2020年对刚需来说，捡漏机会较多，是个置业的好时机。如果投资房子的话，不看好。未来5年内，肯定是首先大力发展经济，优惠扶持政策一大波，在投资人的眼里，将是百年不遇的机会，赚钱概率会迎来新一轮上涨期。
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