买房的人们最关心的就是自己的房贷利率了，在2019年10月8日的时候实行了以LPR为基准利率参考方式的利率新政，从那以后签订的房贷合同都是以LPR加上一定的点数来作为房贷的执行利率的，这个也标志着中国利率的市场化又往前进行了一大步。

1、存量房贷余额高达26万亿

但是存于高达26万亿的存量房贷当时是维持不变的，还是按照央行的贷款基准利率，再上下浮动一定的比例去实施的，在改革的道路中，我们一般采取的都是存量是老办法，增量用新办法，然后再回头调整存量，在房贷利率的改革中也是如此。

所以对于当时已经在偿还房贷的房奴们心里肯定还是有疑惑了，因为毕竟央行的贷款基准利率维持在4.8%已经4年时间没有变动了，而LPR已经从4.85%下调到4.8%了，虽然下调幅度不大，但是从长期来看，利率下行是大趋势，这对存量的房贷来说就无法享受到房贷利率改革的红利了。

但是现在不用担心了，央行最新的公告将彻底解决这个问题，解决存量房贷的贷款利率问题，和新的利率计算方式实现彻底的并轨。

2、存量房贷利率改革的具体内容

第一、这次针对的是存量房贷中的浮动利率的房贷，也就是说如果当时是签订的固定利率的，那么还是按照原来的合同执行。

第二、房贷基准利率参考变更后，房贷利率是否会有变化？根据最新的央行公告内容，新的利率要在一年内和原来最近一期执行的房贷利率水平保持一致，也就是说在一年内是保持不变的。

那么一年以后呢？一年以后就按照你新的合同来执行，如果是一年重新计算一次，那么一年后你按照最新的LPR来重新计算即可。

第三、这次存量房贷的房贷利率具体的变化内容是什么？

这个可能是大家最关心的内容了，我们以前的房贷利率是这样计算的：房贷实际利率=央行贷款基准利率*（1±浮动比例），而五年期以上的贷款基准利率是4.9%，这个利率已经4年没有变化了，而浮动比例是永远不变的，如果你浮动比例是上浮20%，那么你的房贷利率就是5.88%，如果你的浮动比例是下浮10%，那么房贷实际利率就是4.41%。在这种房贷利率的计算方式之下，只有央行的贷款基准利率变化的时候，你的房贷利率才会从新计算，按照最新的贷款基准利率来计算。但是因为我们的贷款基准利率已经4年没有调整过了，这个就和我们市场的利率水平变化是有点脱节的，所以才需要进行改革，实施新的更加市场化的利率计算方式。

于是就有了以LPR为参考基准的房贷利率计算方式，这个房贷利率计算方式是从2019年10月8日开始实施的，具体的方式是，房贷实际利率=LPR+点数，而其中的点数是固定不变的，但是LPR是每个月都会更新一次，而且是由18家商业银行共同报价决定的，更加符合当下的实际情况。而2019年12月20日公布的最新的5年期及以上LPR是4.8%。

第四、存量房贷的房贷利率如何转为为新的房贷利率？

我们通过上面也知道，其实是用“LPR”是代替了从前的“贷款基准利率”，要实施利率并轨，最核心的就是如何确定“点数”，因为原来是按照浮动比例的，现在要用“加点”来代替，这个如何确定？

根据央行的公告，“点数”是最近一期房贷利率执行利率和2019年12月份最新的LPR的差值，换句话说，如果原来是上浮20%，房贷的实际执行利率是5.88%，那么“点数”就是：5.88%-4.8%=1.08%，那么利率并轨后的房贷利率就是：4.8%+1.08%=5.88%，其实就是保持不变的，会实现平稳过度的，而至于1年以后的房贷利率，到时候就看LPR是如何变化的，因为点数“1.08%”在合同期限内是不会变化的。

3、点数第一次可以为负数

在这段中笔者举案例来说明，这次利率并轨其实是非常务实的，因为我们知道在原来的公告中，房贷的利率是 一定比LPR要高的，因为“点数”是只能为正数，不能为负数。而我们以前的房贷有很多是在基准利率基础上打折了的，尤其是2016年左右的房贷利率。

举例：王总在2016年办理了200万30年期限的房贷，当时的房贷利率是打9折的，房贷实际利率是4.41%，那么按照最新的转换公式，那么“点数”为：4.41%-4.8%=-0.39%，点数是-0.39%，那么按照最新的计算方式，房贷利率是：4.8%+（0.39%）=4.41%。

上文也讲了，利率的转换中 ，是双方协商的，基本是维持不变的，保持平稳过渡，贷款人可以选择变成固定利率，当然也可以继续选择维持浮动利率，而利率重新计算的周期和定价日期都可以重新选择，而重新计算的周期最短是12个月。

在我们以前 的浮动利率的重新计算日期基本都是次年的1月1日，现在可以自己选择重新计算的日期，重新计算的周期也是可以重新选择的。

4、这次利率转换多长时间完成？

第一，这次房贷利率的转换针对的是2020年1月1日以前的存量房贷（已经发放的的房贷以及签订合同尚未发放房贷的）；从2020年1月1日开始，金融机会不再签订以贷款基准利率为定价的浮动利率贷款合同（备注：其实在2019年10月8日实施新政后，大概还有10%的房贷合同是按照以前的贷款基准利率为定价的，这次是要100%的按照LPR为贷款定价基础）。

第二，从2020年3月1日开始转换，到2020年8月31日截止，也就是说有半年的时间。

5、是不是越晚办理就越有利啊？

并没有，在这半年的时间内，你什么时候去办理都是一样的，因为都是按照你当前的实际利率和2019年12月份最新发布的LPR之间的差价来确定“点数”的，这都是已经确定的数据，不会有这半年的时间中有任何的变化，所以所有的需要办理变更的人都不需要有任何的担心和焦虑。

淡定点，什么时候有时间就什么时间去办理，半年的时间，总会有时间去办理的。

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