高周转模式并不是一个新鲜事物，在以增量为主的发展阶段，万科、龙湖、恒大、万达等房企，都曾将高周转视为突围的“武器”。
衡量高周转的方法论到底是什么？一千个人眼中有一千个哈姆雷特。简单点来看，房地产开发流程细分程度极高，高周转意味着必须在项目的多级关键节点上高效利用资源，并按照最优方式进行组合。
不过，一旦突破项目发展的客观规律，高周转也会提高出现质量风险的概率。在2018年博鳌房地产论坛上，“高周转”一词成为焦点。怎样算是高周转？为什么要高周转？高周转是好是坏？一系列问题的抛出反映了在新的市场环境下，业内对这种模式的认知正在重塑。
什么叫高周转？高周转主要有三点，拿完地后快开工、快销售、快资金回笼。比如，拿地花了1亿元，尽快销售之后，可能资金回笼多了1亿元，用这个钱，一方面把原来买地的钱找清楚，另一方面用多出的钱再继续投入到新项目，这就是高周转。
但物理上的施工期有多长还是多长，并不是让你的施工工期缩短，也并不影响品质，这是两码事，千万不能混淆在一起。
高周转背后的动因，第一是现在融资确实遇到一些困难，第二是融资成本比较高。高周转是化解风险最根本的方式。房地产企业不管怎么转型，我一直强调还是要算账，算账的根本目的就是高周转，如果你做不到高周转，其实你的压力是非常大的。
高周转有没有一个绝对的指标？没有。比如，有些项目要求6个月现金流为正，但在一线城市是做不到6个月回正的。平均下来一般要15-16个月，如果你经过努力减少到14个月，相比之前省了一个月，这不就挺好的。三四线城市或许可以做到6个月现金流回正，经过提速，品质没下降而且各方面没受影响，你缩短了一个月，这也挺好的。
高周转不是一个绝对的概念，而是自己跟自己的比较，只要相比之前有所提速，我觉得(高周转)就达到目的了。
所以，每个企业内部在设置项目目标时，一定要一事一议，就项目的情况把所有条件铺开，项目人员再一起商量，寻找到一个平衡点并为目标奋斗。
我不否认在房地产发展的早期，量是极度重要的，但是随着时间的推移，那个量是不是还是那么重要呢？这是值得我们思考的一件事。
当你有量的时候，速度也就变成一个大问题。速度不够，你绝对是比不过别人，你每年要推出那么大的量，你的速度就要比别人快。
所以，作为住宅房地产商完全是一个量和速度的发展，在房地产行业里面出现了很多“疯子”。我以前用过这个词，被很多人骂过，我今天还是说，我觉得中国的房地产疯子很多。因为只有量和速度的比赛，你不是疯子就不容易致胜。
到了今天，我们再问一个问题，以往这个模式能否继续在中国持续下去？中国头10名住宅房地产商占了市场份额大概20%到25%，前50名占了市场份额大概50%。但是一个国家不可能让那么重要的行业操纵在少数人手上，一定会用各种方法把这种情况改变过来。
所以我个人非常相信这个量和速度的较量是过去的事，现在改变已经开始，要是今天还抱着一个量和速度的心态，恐怕在未来就不容易致胜。
如果不做到这样的规模，银行可能不会给企业贷款，所以企业必须要追求规模，追求规模才能拿到资金，才能进一步发展。
房企的高周转模式正是由国内房地产市场的阶段决定的。当然，在这个过程中，我们不要认为国内目前的发展阶段是不好的，它是一个必然的规律。只有经历了这个漫长的过程，才能逐渐进入到第二个阶段，在第二个阶段中就会出现一些专业的房地产投资经营机构，他不仅是开发，还可能会更为强调后期的运营。
(责任编辑：DF386)
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