中指院的报告显示，上半年一线城市住宅月均成交量为51万平方米，同比下降达30.3%，降幅远超二、三线城市。不过，从整体来看，今年上半年50个代表城市住宅成交量大幅下降18.9%，但总体成交规模仍高于2010年至2012年。
在成交规模大幅下滑的情况下，各地的新增供应却达到了近五年同期的最高水平，并导致不少城市的库存刷新了历史新高，各地均面临严重的去库存压力，地方政府对限购进行“松绑”的冲动加剧，多地已经明确“救市”。
一线住宅成交量跌幅超二三线
2014年上半年，受去年年末市场调控政策收紧及今年以来信贷持续收紧影响，购房者预期转变观望情绪升温，各类城市月均成交量均明显低于去年同期。
据证券日报报道，根据中指院的报告显示，上半年一线城市住宅月均成交量为51万平方米，同比下降达30.3%，降幅远超二、三线城市；二线城市月均成交量为56万平方米，同比下降16.7%；三线城市月均成交22万平方米，同比下降19.7%。整体来看，今年上半年50个代表城市住宅成交量大幅下降18.9%，但总体成交规模仍高于2010年至2012年。
在成交规模大幅下滑的情况下，各地的新增供应却达到了近五年同期的最高水平，并导致不少城市的库存刷新了历史新高，各地均面临严重的去库存压力。
2014年上半年，20个代表城市住宅供应量较去年同期明显增长，累计新批上市面积达7923万平方米，月均供应量为1320万平方米，处于近五年同期最高水平，同比增长7.3%。
据了解，上半年供应量明显上升主要是因为前两年住宅用地的大规模成交，尤其是武汉(2012年住宅用地成交规划建筑面积达4262万平方米，同比涨幅超过77%)、北京(2013年成交1344万平方米，同比涨幅高达120%)等重点城市土地的大量供应，再加上2014年上半年各房企融资压力增大，整体推盘力度较以往有所加大等因素。
而这也使得上半年20个代表城市商品住宅的总体销供比仅为0.83，为2010年以来同期最低水平，明显低于去年上半年的1.1，市场的态势也由供不应求转为供过于求。
此外，20个代表城市库存量也创出新高，出清周期持续延长。2014年6月份，20个代表城市的可售面积达16834万平方米，为2010年来最高水平，较去年同期大幅增长29.6%。出清周期方面，6月份20个代表城市的平均出清周期为18个月，较上月延长1.8个月，较去年同期延长8.6个月。其中北京延长2.7个月至17.6个月，为近年来出清周期的最高水平。
对于各地库存高企的状况，住建部部长陈政高在其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会上，对房地产政策完善提出了三点落实意见，其中第一个意见便是“千方百计消化库存”，可见这一情况已经到了非常严重的地步。各地方政府近期频频松绑限购，实际上也是为了解决这一问题。
据报道，市场分析机构CRIC研究中心分析认为，下半年，房地产市场的调整还会继续，目前成交量、房价尚处在不断下行探底的阶段，如无外力作用，短期不可能出现根本性逆转，但调整方式不太可能出现急速崩溃式下行，而是一种震荡式回调。
多地明确“救市”
由于上半年各线城市楼市成交乏力，最近多城市传出限购松绑的消息，除了明文发布“限购松绑”的呼和浩特等城市，更多的城市开始在实际执行中松绑限购政策来实现“救市”目的。
据经济参考报报道，整体来看，地方城市松绑限购政策意愿强烈，地方政府在楼市降温的情况下，受制于土地财政压力，松动调控已经成为定局。各地都会有不同角度、不同程度松绑政策出台。目前全国已经有多个城市放松调控。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，在当前执行限购的46个城市中，未来在限购政策上也会出现明显的分化。他认为，一线城市，因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行；二线城市中，经济相对比较好的城市，比如厦门、南京、武汉等城市，有可能继续执行限购，但在执行层面可能部分放松；二线中经济一般的城市及三线城市，可能会全面放松限购，而且会发布政策取消限购，以达到用政策本身的松绑影响市场预期的作用。
此外，张大伟认为，后续放松调控的城市将体现出以下特征：库存消化周期超过一年；第一季度成交面积大幅下滑；购地销售比过高；今年第一季度土地出让金过低；有实质性降价楼盘的城市；人口净流出城市；有两个以上新区城市。
据京华时报报道，7月16日，河北省政府在《河北日报》在头版显著位置刊发《省政府出台意见促进房地产市场持续健康发展：加大租赁型保障房建设力度》，涉及个人购房房产税税收优惠、唯一普通住房减半征收契税等利好政策。在业内看来，该举措被认为是河北省政府正式“救市”的信号。
刊发的文章称，河北省政府近日出台《关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见》，继续执行个人购房有关房产税税收优惠政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。同时，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
7月18日，有消息称，武汉房管局召集部分房地产开发企业座谈，并在会议上口头通知放宽限购。武汉实行已久的限购政策7月19日正式放宽，140平方米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再纳入限购范围。同日，成都和苏州也被曝出在酝酿放松限购。
另据报道，近日市场有传闻称上海可能对市中心黄浦、徐汇等区限购松绑。7月18日，上海市政府从官方渠道对此进行了回应。上海市政府新闻发言人徐威表示，上海一直严格执行国家的房地产政策，不存在放松限购的问题。
事实上，在过去的几个月里，不少地方政府一直在放松限购和不放松限购之间“纠结”。尽管上海市政府对传言进行了澄清，但不可否认的是，限购放松正在大范围蔓延。据不完全统计，截至目前，南宁、天津、无锡、海口、温州、呼和浩特、济南等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，呼和浩特、济南、无锡更直接表态取消限购。除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻也频出。
不过，限购松绑是否能直接刺激成交，缓解地方高库存的压力依然是未知数，从目前明确松绑的城市来看，效果并不明显。
“对于沈阳等城市，目前的库存量去化速度超过20个月，而且沈阳经济本身发展放缓，人口的流入增量放缓，都导致房地产的需求基数放缓上涨，全国大部分城市的需求上涨均出现乏力。综合来看，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，日益强烈的调控微调效果难以拉动市场成交。”张大伟表示。
53家房企“中考”：近六成不乐观
据中原地产研究部统计数据显示，截至7月20日，共有53家房企发布2014年中报业绩预告，其中31家发布预减、略减、首亏、续亏等类型预告，这意味着近六成房企今年上半年业绩难言乐观。
据证券日报报道，而中原地产监测的另一组数据更为直观地反映出了房企的中考成绩。从30家标杆房企上半年销售额来看，有万科、越秀等销售目标完成率较高的房企，也有恒盛地产等销售业绩较为难看的企业。而从同比数据来看，30家房企中，有14家销售额同比下滑。
中原地产首席分析师张大伟认为，这是数年来首次出现大规模房企销售额同比下滑的现象。此外，不仅是中小型房企，对于A股资本市场上的标杆房企来说，各项财务指标也出现下滑。从“招保万金”传统四强房企的销售金额和销售面积来看，除万科外，其他三家均出现双降。
据中原地产监测，与2013年周平均认购率相比，21个典型城市平均认购率下滑超过10个百分点。此外，在三、四线城市以及部分二线城市，若房价无法“一降到底”，成交量都难以提振，这导致开发商的中考成绩遭到重创。
即使是房价一直较为坚挺的一线城市，开发商促销手段也是花样百出，从“零首付”到对赌“降价险”，仍难以提振楼市成交量。
“上半年，北京二手房成交均价每平方米下降2000元左右。”有中介机构相关人士向记者表示，这种趋势预计下半年一时难以好转。
从上述53家房企今年中报业绩预告情况来看，25家房企净利润为负，占比接近50%。若按照中报预告净利润上限计算，企业最高亏损额度达1.37亿元，且亏损超过亿元的房企达3家；若按照中报预告净利润变动幅度来看，最高变动幅度为下滑1734.59%，且下滑幅度超过1000%的房企有2家，而下滑超过100%的则有7家。
不过，目前发布中报业绩预告的多为中小房企，标杆房企尚未密集现身。
然而，从万科、雅居乐以及融创中国等标杆房企月销售均价的变化来看，以万科为例，今年6月份，万科销售均价为11144元/平方米，同比和环比下降幅度分别为7.8%和5.8%；雅居乐的销售均价更是一路下行。由此可见，房企销售均价下行趋势非常明显，“以价换量”的意愿非常强烈。
“在当下的市场中，降价促销能够起到一定作用，但市场观望情绪更为强烈，在个别存货较高的城市中，降价也不能换来成交量的提升。”某知名房企透露，各地楼市的销售压力都非常大，不是想周转就能周转起来的。
该人士进一步称，若大幅降房价，无疑将侵蚀利润空间。而从中小房企上半年的市场表现来看，公司净利润已大面积“失守”，大型房企尽管销售额会“好看”一些，但仍难掩净利下滑的颓势。更为值得注意的是，有些房企中报业绩预告更倾向于“报喜不报忧”，待真正的中报业绩出来后，亏损面可能进一步扩大。
“在当下的市场中，房企拼的将是看谁能熬”，某房企高层向记者直言，就是看哪家房企有获得低成本融资的渠道，实现储粮过冬以及提高销售速度是开发商保身，甚至逆市扩张的杀手锏。
根据中原地产的测算，在今年1季度23家A股上市样本房企中，仅3家房企资金链处于宽松状态，8家房企资金链相对安全，12家房企资金链紧绷，短期资金覆盖率低于0.8，为近8年以来资金链紧绷房企个数最多的一个季度。其中有2家房企短期资金覆盖率低于0.3。从货币资金与总资产比例来看，目前房企现金流情况降至近年低点0.11，形势亦不容乐观。
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摩根大通：未来房价跌10%-15%很正常房企将倒闭7/8
摩根大通中国投资银行主席龚方雄近日表示，未来中国房价跌10%或15%也很正常，中国地产商可能会从8万多家变成1万家，但房价大跌不会引发系统性金融危机，拉不倒银行。
在中国理财顾问机构诺亚财富近日举办的年度论坛期间，龚方雄说，成交量大幅下滑的话必然伴随价格下调，未来几个月甚至几个季度，房地产价格可能都会下跌。
龚方雄预计，如果未来中国房价下跌10%甚至15%，都非常正常，而持续下跌时间有可能达到一两年之久，
“很多开发商将在未来一段房价下跌、产业洗牌当中倒下去，但有1万多家将生存下来，做得更好。”
龚方雄认为，房价下跌是大概率事件，但即使房价跌去百分之二三十，也不会引起系统性金融危机，不可避免的是区域性金融危机，地方融资平台会出问题。
(责任编辑：DF141)
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